房地產涉及買城市

近年有不少外國房地產項目在香港展銷，包括英國，澳洲，加拿大，日本，德國，美國，泰國，星加坡，馬來西亞，越南，紐西蘭，以及東歐諸國等。

然而，除非是買農地，大多數項目是位於某城鎮或其附近社區，與其說是買某國樓盤，實際是購入某城鎮之房地產。

至於該城鎮所在的國家 (包括州或省份)，主要涉及考慮其政策，法律，制度，言語，以致稅務環節對 (外來) 投資的影響，倘若對投資整體有利 (或起碼沒有不利)，則可放心投資，相反，就算尋找到有前景的城鎮也會卻步。

據此，從宏觀層面看，未挑選哪個房地產項目哪個單位前，首先要選對城鎮，揀中事半功倍，揀錯事倍功半。如何揀？如下:

1) 選一些難以替代的城鎮 = 不一定要規模大，人口多或富有等，雖然 mega cities 有其優勢，但不少獨一無二之城鎮是規模不大的，例如大家都熟悉的(英國)儉橋，它並非國際金融中心，然而在學術科技上甚有地位。

2) 有吸引人才聚集能力的城鎮 = 且最好來自四方八面，不但有工商人才，也有人文科學的，尤其當 AI 可於未來取代不少"程序化"的工種。此外，倘若這批人才是 work hard, play hard 一群就更佳。

3) 有份量大學及研究院的城鎮 = 單靠著名學府未必令城鎮興旺，但興旺的城鎮通常都有些有份量的大學和研究院，舉例如倫敦有 LSE , 紐約市有哥倫比亞大學。

4) 有前景的城鎮 = 有獨一無二條件，有人才，也有好學院，雖有一定優勢和"成功"機會，但仍要看客觀環境，繼而考慮到前景之問題。

筆者覺得環球狀況似乎顯示會出現比過往(或想像中)要大的變遷，因幾個元素同時在變且互相衝擊，涉及範疇不只經濟，科技或AI，更有社會，文化等，再加上人口灰髮化及近年借貸上升，估計會先苦才後甜。

因此，考慮城鎮之前景不能只看過往"業績"，需要想像在未來日新月異的境況下，該城鎮仍否仍豎立不倒。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。