(原文發表於2018年9月12日)

今天政府收地的難處

若政府強制收回農地，地產商手上的未用的「黃金」，隨時變回「牛屎」，地產商會甘心嗎？因此有理由相信，他們一方面向政府提出「公私合營」的概念，誘使政府改變政策，同時透過不同渠道威脅政府，若政府行使《收回土地條例》收地，就會司法覆核，拖垮政府工作。

若政府推行新市鎮或新發展區，為當中的公營項目收私人地，應無法律風險。即使發展商真的發起司法訴訟，過往8宗有關收回土地的司法覆核，政府全都在一年內勝訴。

由於落實發展計劃，優先於農地地主業權。過往新發展區成立前，特首跟行政會議會為收地訂明「公共用途」，便能啟動收地程序。今時今日的政府卻說這沿用已久的方法行不通，究竟是什麼原因呢？政府欠市民一個說法。

結語

發展新界農地面對的問題，歸根究柢是農地的「現有價值」與「預期價值」相差太遠。但事實上，香港只有極少的農地業主擁有「魔術棒」。

要徹底解決這種導致囤積土地、影響民生的問題，我們一定要回歸基本，即「牛屎」就是「牛屎」！只有當現有價值與預期價值相同或下跌，在新界的土地供應問題才可徹底解決。我的建議方案將在下一篇再加闡述。

上文提到，以「公私合營」發展新界私人農地只會給地產商拖着鼻子走，但政府卻出口術，指《收回土地條例》會導致司法覆核。如此僵局下，怎樣才是最佳的解決辦法，釋放被囤積及荒廢的農地以解決住屋需求？

終極解決方案

我們處理新界發展，必須了解香港的土地管理制度。簡單而言，香港實行「有年期限制的土地批租」制度（Leasehold System）。全港的土地，除了一塊在花園道的地皮，都屬於政府所有（正確地說，根據《基本法》第7條，土地是屬於國家，特區政府負責管理）。政府是香港的大地主（Landlord and Lessor），透過不同方法，把土地批租給承租人（Lessee）。所有批租土地都有年期限制，都有到期的一天。

本人建議的「終極方案」，是建基於這個土地管理制度的。請留意，這個方案只適用於新界集體官批農地的方案，不適用於其他土地：

一、2047後不再續期

有鑑於新界絕大部分農地的原用途已經過時；其自然環境因為不同原因受到極大破壞；亦因現時管理新界農地的法律在幾十以至100年前制訂，不合時宜；為了回應社會對土地的迫切需求，以及未來數代人的發展和福祉，筆者建議政府毋須引用任何法律，只須以「批租人」的身份，修改土地管理政策。

特區政府可以地主及批租人的身份修改政策，宣布在現時所有批租農地的到期日，即2047年6月30日後不再續租（留意，這不是收地，只是29年後不再續租）。

二、不再接受改契

特區政府宣布從即日開始到租約期滿，不會為任何承租人更改農地地契，作其他用途。

三、逐步提早接收退租地

特區政府同時應宣布，由即時起到2047年6月30日租約完結前，分開不同階段（可分3至5個或更多階段），讓承租人提早退租，歸還土地予政府。愈早退租，可獲愈多特惠補償；愈接近2047年，特惠補償則愈少。2047年6月30日租期屆滿日，政府自動收回土地，不予特惠補償。提早收回的土地不需即時發展，政府可以以短期租約形式再批給原承租人或現有土地使用人，重獲土地控制權亦能善用土地。

四、持續收地

由現時到2047年期滿前，政府保留運用《收回土地條例》，繼續按社會需要收地，補償跟「時段退租特惠補償」相若。

-- 待續 --