(原文發表於2018年9月12日)

方案有法律風險嗎？

建議瘋狂嗎？不。為什麼新界土地囤積多年，發展商依然不發展把房屋推出市場呢？這是因為發展商看到香港土地的「預期價值」，通過逐少增加房屋供應以推高樓價。通過改變現時土地管理制度，則可即時改變新界農地的「預期價值」。由於發展商愈囤地，土地愈不值錢，因此此方案有效促使持有大量土地的私人地主提早退租，把農地業權歸還政府。

方案並非瘋言瘋語，亦非毫無先例：六十年代，政府為了建造公共行人通道，也把中環一些土地收回不再續租。香港土地制度的基本精神，即「有期土地批租」，本身就賦予政府行使不續租的權利。不假思索把土地無限續租，變相成為「永久性」（In Perpetuity）的租約，其實與香港土地制度的本意背道而馳。

這個方案亦沒有對農地的承租人，以及他們在現有地契上的權益造成任何傷害。新界農地本來的租期是99（75 + 24）年，到1997年6月30日已經到期。由1997年7月1日起，新界農地的業主毋須補地價，自動從政府手上續期50年，已經得益不少。按整體社會需要，在2047年後不予續租，對地主而言根本沒有損失。這建議是一個公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案。

政府行使的權力，是普通法下賦予地主的權利（即Landlord's Prerogative），地主作為批租人，有「絕對決定權」（Absolute Discretion）決定是否續租土地。政府毋須引用任何現行法律，因此被承租人根據現行法律挑戰的機會微乎其微。

現時《基本法》有關土地的條文，即第6、84及105條，亦沒有禁止政府行使方案。唯一值得斟酌的是「業主有合理期望」續約。但若政府在2047前的29年已公報不續約的決定，可以司法覆核成功的機會也微乎其微。

粗略估計，新界農地全退租或到期後，面積應不少於8000公頃。收回土地後，政府便有空間及機會，為新界訂定全面發展、環境復修，以及保育策略，重新全面規劃土地用途，全面提供大量房屋，改善現時受破壞的自然環境，促進經濟發展。

由於迫切的需要，政府亦毋須一味等待地主退租，以《收回土地條例》進行收地，推展已規劃多年的3個新市鎮。由於2047方案中，已說明政府不續租及改地契，因此政府收地時面對司法挑戰的威脅更低！至於清拆等前期工作，因為有地在手的關係，亦更易處理安置問題。政府完全取回土地供應的主導權，就能更快、更有力應付困擾香港人的「貴、細、擠」問題。

因為預期會有大量土地供應，現時土供組那18個土地選項，已變得沒需要。方案可減低社會爭拗促進和諧，社會亦毋須再於未來30至40年重複討論土地供應問題。當然，預期短期內需要大量現金作特惠補償。因土地有價，政府可透過成立特別基金，發行債券籌集資金，資金的問題便能迎刃而解。

總結

此建議是一個合法、合理、合情、公平、合乎公義、有效果、能照顧大眾的短中長期利益的方案，令香港社會更和諧，並切實可行，法律風險極低。

政府能重掌土地主導權，可為新界重新訂定完整規劃，然後興建兩個甚至再多「新玫瑰園」，大量提供公私營房屋，改善市民居住環境，亦有足夠用地促進經濟發展。此外，亦能重整新界市郊環境，提升香港形象。多年來大財團炒賣新界農地，囤積居奇，蠶食香港人整體利益，政府還萬般呵護。政府應把握機會，徹底洗脫政府造就地產霸權和官商勾結的形象！

最後，土地業權到期，就歸政府所有。政府有責任和義務重新審視及分配資源，不能一次又一次地不收地價的續期，讓個別人士操控樓宇供應。我希望見到林鄭特首拿出政治決心，如果政府能落實方案，將惠及香港平民百姓。而且不單是這一代，起碼兩三代的香港人。林鄭將名留青史！

-- 完 --