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功。德。言
樓市有沒有泡沫?
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年4月30日

某些銀行家、發展商、地產代理及樓市評論員矢言樓市不存在泡沫,言下之意,就是樓價盡管偏高,但仍屬穩健水平,既無泡沫,自無爆破的風險。支持「沒有論」的一方,最常見的論據就是「槓桿水平遠低於97年」及「異常偏高的槓桿水平往往是樓市泡沫形成的關鍵因素,而這個因素在當前市場明顯不見踪跡」。

「沒有論」宏揚者這些論據或論點充份嗎?個人覺得不大充份:

1.     作為香港中上價住宅樓(特別是豪宅)的主力買家,國內客多以現金一次過付款買樓。既然以現金購買,自是不見槓桿。但這祇是表象,內地買家沒有在香港做按揭,不等於他們沒有在內地做按揭。在香港購買豪宅的內地資金,部份很可能就是來自那樣或這樣的國內貸款。相當部份槓桿其實存在,祇是隱藏起來;

2.     樓市有沒有泡沫,取決於樓價有無泡沫,而樓價有無泡沫及泡沫大小,取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重,這是最過硬的檢驗標準,其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。眾所周知,香港目前的樓價,特別是中上價住宅樓,早已遠遠高於一般購買力,說它離譜偏高亦不為過;

3.     過去10年,整體樓價升了2倍有多,但工資僅升了70%左右;樓價負擔能力比率在2017年是19.4倍,除國內二三個大城市外,居全球之冠;現時整體樓價較1997年高峰期(以極其偏高著名)高出超過1倍;手中沒有2018年首季的供樓負擔比率,但一年前同期是66%,顯著高於19972016年長期平均數45%,反映當時樓價己遠遠超出一般市民的負擔。現在肯定更上一層樓;

4.     說市民目前的供樓負擔比率不足七成,這種說法有很大的誤導成份!為甚麼說它誤導?因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂,必有遠慮,供樓是一個2030年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一個數十年難得一見的特例,絕非常態,現時供得綽綽有餘,說不定三、四年後,因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供,一個截然不同的處境將告出現;

5.     從樓市泡沫的定義或含意去解決爭議亦不失為一個好方法。

1978年美國經濟學家C.Kindleberger認為:「泡沫狀態這個名詞,隨便一點說,就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期,於是又吸引了新的買主 ── 這些人一般只想通過買賣索取利潤,隨著漲價,常常是預期的逆轉,接著就是價格暴跌,最後以金融危機告終或者以繁榮的消退告終而不發生危機。」

百度百科解釋:「泡沫經濟,是指因投機交易極度活躍,金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲,造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。」

百度百科又說:「所謂經濟泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。」我們祇消將這個定義套入樓市,樓市泡沫的含義便變成「所謂樓市泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使物業的市場價格脫離物業內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的物業價格膨脹。」

上述三種對樓市泡沫的釋義,都不包含槓桿作用,以高槓桿借貸程度作為樓市泡沫的唯一或主要鑑証標準,似乎失之偏頗。相反地,三種釋義所描繪的樓市泡沫特徵,倒和香港目前的樓市現狀,十分吻合。

綜合而言,目前樓市泡沫不僅存在,而且十分嚴重!人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重,皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力,還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹,日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升)衝擊下,轟然爆破,樓價會隨即大幅下調。

 
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1. 印鈔 2018-04-30 20:56:59
銀紙貶值,購買力縮水,大家樂早餐價錢會不會大幅下調?
2. 最低工資 2018-04-30 20:58:53
樓價有泡沫,咁最低工資有冇泡?
3. 港泡 2018-04-30 23:55:53
香港泡沫好大程度上受制於大陸泡沫。如果深圳,廣州樓價一路升而香港泡沫爆破,樓價大跌,強國同胞肯定出手來港執平貨,咁港樓可以跌得去邊?

一日大陸樓泡唔爆,港樓冇得跌。但阿爺不可能主動打殘內地樓市,自製金融風暴。
4. Johnny 2018-05-01 10:07:40
樓上3位所言甚是
5. 恒心 2018-05-01 22:48:08
王生2004年开始已经話香港樓價有泡沫。佩服!
6. 小教師 2018-05-02 00:41:15
樓上「恒心」,

王生由2000年至今有關地產的評論都發表在這個專欄。你說他「2004年开始已经話香港樓

價有泡沫」,可否指出你是根據他2004年哪一篇文章哪一段及哪一句找到他這個看法呢?
7. 訓導主任 2018-05-02 10:52:45
樓上,睇睇呢篇。內文雖無用到"泡沫"二字,但意思明顯

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_WMY&id=33189

筆者當年已經覺得 "香港樓價已與經濟狀況、市民收入和負擔能力嚴重脫節"
8. 小教師 2018-05-02 23:22:40
樓上「恒心」

請你別改名為「訓導主任」,你這麼喜歡罵人可以在文內罵嘛,用不著改名,否則別人還以為「恒心不敢蒲頭。

請你將你所提及的王生整篇連日期的文章引述出來,你所提供的連結「http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_WMY&id=33189
出現許多篇文章,不知是那篇。

單獨一句「筆者當年已經覺得 "香港樓價已與經濟狀況、市民收入和負擔能力嚴重脫節"」,有斷章取義之嫌。



9. 恒心 2018-05-03 01:11:42
2003年9月寫的謂樓價已復甦言之過早(1)同(2);2004年5月寫的樓價調整冇何避免;2004年6月寫的樓價較大幅度調整迫在眉睫。

我是王先生文章的長期讀者。
10. 恒心 2018-05-03 01:19:47

慎防第二個97泡沫

 

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2005318


簡而言之,我覺得現時樓市愈來愈泡沫,愈來愈有97的影子,而大跌市往往愛在眾樂極忘形的時刻出奇不意地來臨,殺人一個措手不及,大家實宜謹而慎之。

 


11. 龍虎豹 2018-05-04 08:49:13
樓上,是(重)温。

由此文看到,樓市在每個階段都難以讓人猜測到,十幾年後回顧,無論估中定估錯都冇乜意義了,若說當年估唔中但今日可能中,反之亦言,但今日信了做决定要明日才知中否,專家同大家都係估計,凡係估就一係中一係唔中,同射12碼一樣。
 
 

 

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