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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年7月3日

細價樓發癲是虛火

(原文發表於20140621)

 

政府就雙倍印花稅(DSD)減辣剛滿一個月,一手新盤市場氣氛轉熱,二手住宅同樣回勇,各區屋苑屢見創新成交個案。減辣訊息,令到一批準備買樓的用家及換樓客爭相入市。減辣,一手市場率先受惠,但由於一手供應不多,部份向隅客開始流至二手市場,而上車盤普遍出現缺盤情況,個別買家不惜高價搶盤,樓價為之驟升。

 

個人分析過,政府的減辣,對買家的好處似有實無,買家實在不必雀躍。我估計,最近的熱烈氣氛,不會持久,經過一輪搶購,很快又會平淡下來。現在利淡因素充斥:住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大幅劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪,利淡因素多而佔主導地位,全面跌市已成定局,盲目高價搶購,一旦外圍局勢有變及明年開始踏入加息周期,屆時樓價升得愈高,跌得便愈急愈重。

 

供應漸多,價格有下調壓力

 

拫據差餉物業估價署近期發表的《香港物業報告2014(下簡稱《報告》)的預測,今年私人住宅落成量為17,600餘伙,較去年8,250伙大增逾一倍。若果今年落成量能夠達到預測目標,加上新一年度賣地計劃推售34幅地皮,聯同港鐵和市建局等項目地段,可興建近三萬個單位,勢將増加今年樓價的下調壓力。另一方面,去年落成的8,250伙,超過八成位於新界;今明兩年預測的落成量,新界仍是主要供應來源,單就將軍澳的供應量,便佔明年落成量17%。供應多,價格下調的壓力自然較大。

 

2013年與2012年一、二手成交比較

 

我將過去一年的一手和二手私人住宅的成交與之前一年的比較,結果如下 :

 

 

一手

二手

全部

時期

成交宗數

成交總金額

  成交宗數

成交總金額

  成交宗數

成交總金額

1/6/2013 - 31/5/2014

11,027

105,019M*

33,192

194,151M

44,219

299,170M

1/6/2012 - 31/5/2013

12,193

113,867M

52,082

270,819M

64,275

384,686M

 減幅

-9.6%

-7.8%

-36.3%

-28.3%

-31.2%

-22.2%

 

*M百萬元

 

 
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