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功。德。言
同樣的事實,不同的判斷(1)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年11月12日

一位理財營銷策略總監A先生這樣評論近期樓市:

 「今次的樓市調整和1997年不一樣,不會出現懸崖式的跌幅,主要因為現在的經濟基調和1997年有很大分別。 

首先是按揭成數,在金管局多次調低按揭成數下,現時全港住宅的平均按揭成數大約在五成左右,和1997年大部分人承造九成按揭有很大差別。這代表即使樓價下跌,要變為負資產的壓力仍有一段很大的距離,而供樓負擔比率亦維持在健康合理水平,有樓人士毋須急於平賣資產套現。」

如果出現下跌浪,我同意今次的負資產人數會遠較上一次的為少,但那不等於樓價的下調幅度一定遠較上一個下跌浪為小,人們有許多不同原因要急著賣樓,不單純因為負資產。

「供樓負擔比率亦維持在健康合理水平」,A先生說這句話時沒有提供具體數據去支持自己的論點,實情卻是供樓負擔比率今年已達74%,那意味著一個入息中位數3.5萬元家庭要用74%的月收入去供樓。一年前(2017)首季它是66%,第三季亦不外68%今年年中已升至74%,一年間升了68%,際此加息周期及中港經濟放緩(市民收入減少的機會高於增加),如果它在下年首季高於80%,我們不會詫異的。目前的74%供樓負擔比率,遠遠高於19972016年長期平均數45%,反映樓價已遠遠超出一般市民的負擔,還算是一個「健康合理水平」嗎﹖ 

不僅這樣,說市民目前的供樓負擔比率是74%還存在很大的誤導成份!為甚麼說它誤導?因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。縱無近憂,必有遠禍,供樓是一個2030年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.3%左右)是一個數十年難得一見的特例,絕非常態,現時供得綽綽有餘,說不定三、四年後,因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供,一個截然不同的處境將告出現;目前樓市泡沫不僅存在,而且十分嚴重!人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重,皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力,還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹,日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升,中港甚至環球經濟放緩以至衰退)衝擊下,轟然爆破,樓價會隨即大幅下調。

 

A先生說 :

『由2009年對樓市加辣措施實行以來,市場已經由用家作主導,隨着樓價升幅驚人,大部分擁有物業人士的買入價,遠比現在市場價格低;加上市場上有不少業主都已經「供甩樓」,又或者剩餘很少的按揭餘額,他們更不會賤賣或急於將手頭上的物業放賣,二手市場的價格應不會出現大幅下跌。』

正正因為大部分擁有物業人士的買入價,遠比現在市場價格低,他們如果想賣,有很大的減價空間,可以「賤賣」,導致二手市場的價格大幅下跌。我和A先生的看法,大異其趣。

不少業主的確已經「供甩樓」,或者僅「剩下很少按揭餘額」,他們有實力守下去,但萬一要放售,物業自有其市價,他們要按市價甚至低過市價才有機會售出,如果這個市價是「賤賣價」,要賣還得喝了這杯「賤賣」苦茶。

「過往十多年,樓市出現過不少大幅度的調整,但就算以2008年百年難得一遇的金融海嘯為例,樓市都只是跌約三成左右,因此中美貿易戰的影響相對比較輕微,不會對樓市造成太大衝擊。」

為什麼祇提2008年金融海嘯的跌市呢﹖那個所謂跌市在全球各國央行量貸寬鬆政策的支撐下,成為2003年以來上升浪的一個短暫調整,算不上是下跌浪,那30%的調整,是不足為訓的。要提,應提199710月至20038月的上一個下跌浪,樓價跌去67%

- 待 續 -

 
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