2016年6月每月市況分析


中原地產的成功,功在「無為而治」?(續完)

 

看好看淡短中期樓價,再起爭持

 

本港樓價近期反彈,部份投行對樓市看法轉向樂觀。摩根士丹利在1月底時,預期樓價在3月份才止跌回穩,但因港元拆息居高不下,樓價日後仍有下調壓力。而摩根士丹利最新看法明顯轉趨樂觀,認為在低息及低失業率的情況下,購買力會釋放並推高樓價,加上英國脫歐及美國或會延遲加息,均對樓市有利,預期下半年樓價升5%;花旗銀行更樂觀,大膽地指出,由去年9月以來樓價下跌了7個月,相信今年3月份已見底。有見最近20個星期二手成交回暖,相信被壓抑的購買力正在釋放,預期下半年樓價將回彈8%,全年計算有望上升3%;原本估計全年樓價可能要跌10%的美銀美林,在7月中亦修訂預測,認為今年樓價最多祇跌5%,甚至可能會持平。

 

另外一些投行則持相反意見。瑞銀預期7月至明年底樓價仍有15%20%潛在跌幅,並維持明年底樓價較去年9月累跌25%30%的預測。瑞銀認為,今年樓市最大隱憂依然是外圍經濟下滑,英國脫歐帶來的衝擊難料,但絕對影響投資意欲。瑞銀進一步指出,預測樓價走勢主要考慮經濟因素,包括本港就業、經濟增長及未來住宅供應量等,暫未有足以需要調整預測的新因素出現;仲量聯行於7月初發表今年上半年土地市場及物業回顧報告指出,內地發展商投地意欲呈冷卻跡象,預期地價下半年將持續下跌,為樓價添下調壓力,加上發展商近期推盤提供多項優惠及高成數按揭,預料下半年住宅樓價仍會進一步下跌,跌幅會較上半年為大。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平表示,上半年中小型住宅單位樓價下跌6.4%,全年料跌10%15%;至於豪宅樓價上半年跌1.9%,全年料跌5%10%;認為今年樓價會跌的投行還有中銀國際。

 

看跌未來年半樓價的,還有美聯。美聯集團主席黃建業直言,首階段樓價調整雖已結束,但第二階段調整即將開始,預料會長達12個月;今年下半年樓價會回落5%,明年將再跌10%,即樓價將由高位累積下跌30%。黃建業估計,上半年整體物業註冊量祇有約2.6萬宗,或創1991年後26年新低,預料今年全年成交宗數或創新低,僅有5萬多宗。雖然第二季小陽春釋放部份積聚的購買力,但在樓市交投放緩下,相信第二階段調整即將開始,樓價料再回落12個月,即由高位累積跌30%

 

我們的看法怎樣?暫且賣個關子,下期專訊再揭盅。

 

中原地產的成功,功在「無為而治」?(續完)

 

記:你將施永青的「無為而治」彈得一文不值,但中原近年這麼成功,施永青素來將中原的成功歸功於「無為而治」,你怎解釋?

 

歸功「無為」是錯誤

 

王:人好容易犯一個邏輯上的錯誤,就是當他們認同一個企業的成功,而企業的最高領導人及他的高層助手不斷揚言成功歸功於某個原因,人就接受這個因果關係。以中原為例,中原的成功有目共睹,施永青及不少中原高層管理過往不斷強調「無為而治」是中原獨有的、優良的公司文化,公司因此超越同儕。許多人於是全盤接受這樣一個論斷:因為施永青的「無為而治」,所以中原成功(或更成功)。情況其實可以完全不是這樣的,可以是盡管有「無為而治」這個弱點,但因為‥‥‥,中原最終還是成功了,而且是大成功。

 

因為甚麼?

 

可以因為施永青講一套做一套,他其實可能沒有無為而治,所有重要權柄他還是牢牢握在手中,並發揮了關鍵的領導作用;可以因為縱使施永青如劉邦那般草包,但他的文臣武將可能盡皆為張良、蕭何及韓信之輩,能耐過人;可以因為對手(特別是美聯)太弱,不能乘無為而治下中原之弊;可以因為施永青在中原承接的祖蔭(在中原創立和崛起的首十四年,我領導中原所建立的強固基礎)太豐厚,做甚麼都事半功倍‥‥‥不一而足。

 

為甚麼會產生這樣的邏輯錯誤?好簡單,施永青同有關的中原高層管理所講未必符合事實。他們之所以那樣說,可以是認知上的錯誤,亦可以是別有動機,意欲抹殺前人功勞,將功勞、榮耀全歸施永青。前提錯了,結論自然未必對。

 

我於七八年與施永青共同創立中原地產,由半張寫字枱及一部共用電話做起,至八六年中原已可與久居華資地產代理一哥地位的美聯並駕齊驅,翌年更超越美聯成為華資地產代理的龍頭大哥;到九二年初我離開中原時,中原這個地產代理界冠軍在公司規模和業績方面,都遠在亞軍美聯之上(約為它的一倍半);論公司聲譽之卓著,架構及規章制度之完備,人才之鼎盛(中原現時的最高層當權派及當時的,幾乎是同一班底)及營銷部隊之精銳,中原當時都一時無兩;中原當時由用人、培訓、報酬制度、各種營運制度、營業員工的個人成盤技巧及各個團隊的攻堅方式,以至各個營銷兵團攻城略地的戰術戰略,在地產代理界中都是革命性和劃時代地崛起,成為業界幾乎所有行家模仿的對象;論實力的強橫和超前行家(包括第二位的美聯)的程度,空前絕後,與任何強大的行家對陣,精銳無匹的中原軍隊都可摧枯拉朽地輕易擊敗他們,那是中原的黃金時代;我離開時沒有帶走一兵一卒,整間公司完整無缺;施永青是在繼承中原這個強盛、豐厚的基礎上開始他對中原的管治的,而我過往所建立的大部份優良運作制度(特別是富國強軍),日後他依然是蕭規曹隨。

 

施永青站在巨人的肩膊(在中原創業和崛起階段,我領導中原所建立的成功基礎)上,他縱使望得更遠,何可沾沾自喜?中原的成功,原因複雜,豈可簡單歸功於施永青的無為而治!

 

慘敗於「有為」鏈家

 

在香港,中原(香港)於最近五、六年已經變得愈來愈強大,在業績上將美聯遠遠拋離。雖然如此,我覺得這只是水軍對着水兵,是美聯的弱,襯托着中原(香港)在香港的天下無敵。現時中原(中國)無論從公司架構、生意額還是從員工人數來說,都比中原(香港)大或多很多。再者,中原(中國)的管理層與營業員的能力亦普遍較中原(香港)強得多,但盡管這樣,面對著更強大的競爭對手鏈家,它就慘敗收場。為甚麼會慘敗,簡而言之,是因為無為而治的中原,碰上有為而治的鏈家。「無為而治」是否一種優秀的管理哲學和模式,可以思之過半。



 

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