樓市短線也許不壞，但中長線難以看好

看事物要看全局，不能光將目光集中在樓價在近三、四個月的局部及小幅反彈，一些地產或政經現象亦宜留意。在5月期間，二手豪宅接連錄得勁蝕逾千萬元的成交；何文田懿薈高層單位內地客以3,830萬元售出，持貨5年賬面蒸發1,320萬元，連行政費慘輸1,579萬元，蝕去30.7%；上水天巒2期日內瓦大道南單號屋以3,700萬元售出，較2010年10月買入價加上印花稅及佣金等各項雜費，估計實蝕逾1,431.1萬元，蝕去29.3%；現代教育創辦人吳錦倫，以約7,800萬元沽出牛池灣峻弦2座頂層複式單位，較一手購入價8,431.5萬元低631.5萬元，連雜費實蝕逾1,041萬元，虧損率為11.8%。這些豪宅大幅虧損出售，反映賣家極度看淡後市。

發展商賣樓提供高按揭成數及劈價在過去大半年已成指定動作，這種售樓方式近期基本上沒變。發展商財雄勢大，資訊靈通，盤算精準，絕對不是省油的燈。樓價反彈而不為所動，他們的做法，代表著甚麼？值得三思。

樓市形勢沒大變，卻有小變

我們在今年初時說過：

『從兌歐羅、澳元及加元3隻國際主要貨幣來看，美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之，外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元對本港的樓價、出口、旅遊業及零售業不利，最終對香港的整體經濟不利。

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡，連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求，在美國已啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守，樓價調頭回落，樓價祇升不跌的神話被打破的日子已經來臨；利淡樓價的因素愈湧愈多，特別是令人擔憂的國內經濟困難，在香港經濟最受國內經濟影響的情況下，2016年本港樓價將易跌難升，繼續下調。』

事隔數月，樓市的形勢是否大變呢？

在五、六月時，美國某些經濟數據有轉弱的勢頭，造成美國聯儲局在6月中的議息會議出現「勞工市場改善步伐減慢」的評估；6月下旬英國的脫歐觸發全球經貿和金融亂象；全球經濟增長難樂觀，市場已開始揣測美國會推遲加息，許多人甚至預期美國會日後長期不加息（最低限度在2016年內不再加息）。正是基於這樣的預期或錯覺，加上二手樓盤供應的短暫短缺及早前樓市調整期已累積相當的購買力，造成香港部份地區樓盤價格作了小幅的反彈。

為甚麼我們說許多人預期美國日後會長期不加息是一種錯誤的預期？7月27日，美國聯儲局公佈議息結果，盡管維持利息不變，聲明加插了「美國經濟前景短期風險下降了」的字句，對美國經濟的評估較上次6月中的會議變得較為樂觀；美國就業市場出乎意料地強勁，7月新增非農職位高達25.5萬個，遠超市場估計的18萬個，工資增長也比預期多。數據公布之後，市場對加息的預期上升，根據聯邦基金利率期貨數據表現，9月加息的機會由之前的12%增至18%，12月加息的機會由34.4%增至46.5%。

強美元不利美國的出口和旅遊業，過往八年的超低息環境已為美國製造了太多的後遺症（包括特朗普現象），美國不可能再長期延續這種超低息政策而長期不加息。

根據運輸及房屋局截至今年第二季的私人住宅一手市場供應數字，未來三至四年的潛在供應量按季再增添1,000個單位，總數增至93,000個，即平均每年可供應約26,000伙，是有紀錄以來的新高。這成績自然要歸功於不斷增加土地供應，但更重要的是，住宅施工量增加的速度比發展商賣樓的速度更快，令潛在供應量不斷上升。梁振英政府加快搶地從而增加土地和住宅單位供應的政策，一如既往，甚至變本加厲，在雙辣招管控投資及投機需求的政策不變配合下，樓價缺乏再踏入上升軌的空間。

過往七、八年利好樓市最後及最堅強的高樓價堡壘──低息和住宅單位供不應求──依然已告失守或在失守當中。

新的利淡因素值得特別留意

樓市的形勢雖沒大變，但有小變嗎？

有！

英國脫歐後，歐洲政經異常動盪，金融界流行著一種說法，認為亞洲股滙債市及樓市有望成為新的資金避風港。觀乎近期的股市和樓市，的確發覺資金持續流入，恒指升了不少，樓市明顯較年初活躍，價量均有小幅反彈，倒和金融界的說法吻合。

英國脫歐，6月25日一日間就令全球股市蒸發了16萬億港元。它的影響深遠，英歐之間收拾殘局的談判短則兩三年，長則八、九年，為全球經濟帶來長期的不確定因素，縱使不確定因素包含好淡，但淡的居多；港元與美元掛鈎，美元走強，港元自然亦步亦趨，不免大大打擊了本港的出入口貿易和外國甚至國內旅客訪港消費的意欲，與此同時，強港元會激發港人外遊消費，此消彼長，香港的零售業以至股市樓市將備受打擊，整體經濟勢將進一步放緩，甚至走向衰退。

國內經濟放緩、自由行減少及港元升值的結果，到七月為止，本港零售市道連跌16個月。6月份零售額337億元，按年大跌8.9%，市場原預期跌幅收窄至8.1%，結果卻擴大0.8個百分點，期內銷售量亦下跌9.6%。今年上半年，零售額更按年勁挫10.5%，是自1999年以來17年最大的半年跌幅（1999年上半年零售額下挫10.9%）。單是6月份，與內地旅客消費相關的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物，零售額下跌20.4%，銷售量亦比去年同期減少20.7%。

《信報》在6月30日的社評說：

『亞洲雖非英國脫歐引發連串震盪的「第一災區」，但間接衝擊十分明顯。這非但由於歐盟是包括中日韓在內的亞洲諸國極其重要的出口市場，拜英國脫歐引發的經貿和金融亂象所賜，中國本就困難重重的金融改革經濟轉型、日本一波三折的對抗通縮振興經濟努力，今後面對的阻力勢必有增無減。亞洲兩大經濟體各有難唸的經，區內另一大國南韓在降低增長預測之餘，宣布推出規模20萬億韓圜（逾1,300億港元）的財政刺激計劃救市，經濟底氣如何，不問可知。』

這是客觀的評論。

一手主導，小心日後可能發生的一手樓劈價促銷

目前香港超過123萬個私人住宅屬於自置物業，其中六成已供滿，仍有按揭的少於四成，而且按額成數普遍不高，這些業主持貨能力一般都高。在環球市況異常波動、雙辣招措施依然生效及投資非物業類別的資產動輒得咎下，他們大幅減價求售的意欲不大，造成二手樓單位供應稀少，少少剛需就可推升樓價，這是近期樓價小幅反彈的原因之一。與二手小業主處境和對未來樓市看法大大不同的是地產發展商（尤其是大的）。隨著一手樓盤供應（包括中長期潛在的）愈來愈多，預期未來環球經濟（特別是國內和香港）愈趨衰弱（小業主有這樣的預期仍不普遍），發展商盡快推盤，以便快人一步地吸納市場上愈來愈罕有的購買力的意欲也會愈來愈大。促銷物業，還有甚麼比減價更有效、實惠？發展商看來不會像二手小業主那樣企硬惜售，一旦大規模劈價開售，就會建立新的樓市價格指標，二手樓的樓價一定會遭受衝擊。劈破一手樓價格，最終一定會同樣劈破二手樓價格，二手樓不可能獨善其身。

綜合而言，市場小變化雖包含對樓市利好的因素，但更多是利淡因素，大家千萬別因為近期資金的流入、本港失業率仍低、消費力大抵保持，以及樓價小幅反彈（這是局部、個別和短暫現象），就錯覺認為樓市依然處於上升軌，不顧一切地入市或奇貨可居地惜售。