中港人人為樓瘋(2)

評論員D說：

『地產商仍以高價投地，有錢買家仍爭相入（樓）市，最最最大的原因，是鈔票不但不能用以生利（息），而且愈來愈貶值。各大政府搶着「印銀紙」，明目張膽，毫無忌憚，已經去到「恬不知恥」的地步。美國說加息，一次又一次拖延，明眼人一看就知其狡詐。與其手握現金眼睜睜看着它「縮水」，還是換取有價值的實物，心中踏實得多。利用積蓄下來的錢去買地產（不純靠借貸，也不作投機），最多祇是買貴。以香港而言，政局穩定，需求不斷，哪會買錯？』

評論員E說：

『中港樓市便似陷入瘋狂一般。盡管已經升至很高，但明天還會否上升，卻似已無人敢說。內地的共識是，其他地方不知道，市區「五環」以內肯定不會跌。香港的共識則是，太多人想買樓，利息不會加，現時不買，遲些肯定更貴。』

『若收入不變或下跌，同時資產價格不變或上升，那麼資產是平了還是貴了？因為貴了，所以更值得買？大部分內地人買房不是為了自住，而是怕自己手上的錢貶值。香港人即使租金回報祇有3厘，甚至2厘多也照買不誤，這到底是否泡沫？忽然想起曹仁超先生的名句：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。」

資產價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機，你猜樓價會如何？

8年前美國金融制度幾近破產，聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整，難道又會再輕易開動印鈔機？很難想像已近乎全民就業的美國，其利率還會在現水平停留太久。

假若人們全皆心不在焉，一心祇顧物業價格升跌，那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便，樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來甚麼？』

『牛頓身處南海泡沫（South Sea bubble），第一次買進，賺了7,000英鎊。但第二次買進時已屆高峰，結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會，升了卻爭着買，人們就是這樣的一窩蜂，連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓？

「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力，理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域，理性和紀律，較智力高低重要得太多太多。

除非買第一層樓自住，要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧？！』

評論員F說：

『《經濟學人》已經闡明，現時人儲蓄率特別高，因為大家都對將來缺乏信心，寧願消費少些。低息環境代表將來那筆退休金不夠用，現時不儲蓄不成。

照我看，要再人性化一點，現時的世界其實是由過度消費過渡到過度節儉，由以前使錢最開心，到現時可以節儉最開心。產能過剩結果是人類好快就達到豐衣足食，相反地目前並非你最要錢的時候，將來才是。愈低息，愈不合情理，有錢人都知道「早買輸幾百，遲買最享受」，留些錢傍身最安全。低息環境，迫使儲蓄率提高，貨幣流通率降低，同理論相反，與人性符合。

這種情形會持續多久？從人性可以推斷，未必會維持很久。當你留著這麼多錢，等待千載難逢的入貨機會。如果這個機會遲遲未出現，人性是會忍奈不住，撲出來找些未必值博，但始終有些回報的出路。

畢竟滿手現金，眼見坐以待斃隨時追不上銀紙貶值的速度，你會心怯，由保留銀紙變成不要銀紙。駕飛機要有35秒反應時間，面對前所未有的低息環境，要幾年時間才可以作出反應，好正常。』

評論員G說：

「我比較關心全世界的領袖究竟如何處理放水後遺症。現在全球多國均快要被洪水浸死了，各國政治強人祇懂放水卻不懂收水，沒有人願意在自己任內收水，沒有人夠膽承受收水可能帶來的震撼與衝擊。」

『由2008年金融海嘯至今，世界主要強國輪流排隊放水，可惜卻沒法看見放水成效反映在實體經濟上，大家祇看見全球通貨膨脹，尤其物業資產價格瘋狂急升，香港地少人多才要用400多萬買一間不足200方呎、不能關門上廁所的「劏房」，但原來住劏房並非香港人的「專利」，現在就連深圳也出現64方呎的「蟻房」。放水表面上令人感覺世界充滿美好，但大家實質可支配的收入及生活質素卻反其道而行，水源其實祇被一小群人飲乾飲盡。』

評論員H說：

『港股和A股昨天急挫，尤其是A股滬深兩市，不但指數跌近2%，最要命是成交額持續萎縮，上周滬深加起來的日均成交額祇得3,000多億元（人民幣．下同），僅及去年高峰期不足15%，意味交投縮水近九成。

若把股市比喻為賭場，這個場就可謂「十枱九空」，人氣冷清；相反毗鄰有一個新場名為「樓市」，氣氛火旺，人人落場都有錢執，自然會把大部分賭客搶走，不少人更紛紛「賣股買樓」。然而逆向來看，現在水靜鵝飛的A股賭場，或許值得扒冷。』

小結

眾多的中港樓市評論員不約而同指出，樓價多年來狂升不是因為經濟向好、生產力提高及市民收入增加的結果，而是因為各國央行（特別是中美兩國）一起拚命量化寬鬆，天文數字般地增加流動性，與此同時，將利率人為地長期壓低至超低（甚至負利率）水平。各大國政府搶著「大印銀紙」，明目張膽，毫無忌憚，已經到了「恬不知恥」的地步。市民與其手握現金眼睜睜看著它快速及大幅地貶值，不如購買有價值的實物（特別是物業），心中踏實得多。資產（例如物業）價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲，與實體經濟表現完全背離！

評論員們不約而同警告，中港樓價已高升至一個「舉世罕見的程度」，嚴重超越了理性的承受範圍，已經「遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部份因素是投資需求和央行釋放的流動性」。他們更指出，目前中國和香港的房地產泡沫異常嚴重，已到達「爆煲邊緣」，一旦樓價出現大調整，「很多人前半輩子的財富就會被洗劫（一空）」。

評論員又警告，量化寬鬆這種貨幣政策已走到盡頭，超低息日後將無以為繼，勸喻此刻仍想入市買樓的市民和投資者應該「懂得在高位忍手」，以避免接了火棒。

對香港現在仍想入市買樓的人來說，一眾樓市評論員的分析和警告真是暮鼓晨鐘。除了評論員提及的不利因素外，大家不妨再想想另外幾個不利樓市的因素：本港土地、住宅單位的供應不斷增加、特朗普上台後的經濟政策是擴充為主（自然會衍生通脹及高利率，過往的超低息政策應成絕響）、外圍（特別是中國）及本港經濟放緩甚至衰退，以及11月4日特區政府推出的最新辣招。

綜合來看，想買的，真的要忍手；想賣的，真的要趁手。