2017年11月每月成交概況


在廣州和其他國內大城市,「租購同權」是偽命題(2


今年1118日,信報社評這樣評論︰

『香港的情況比其他經濟體更是雪上加霜,以住屋這生活必需品為例,私人住宅樓價動輒近千萬元,未補地價居屋也要五六百萬元才有交易,年輕世代不少要「靠父幹」及上一代資助,包括長輩加按原來居所提供首期,才能「上車」。可對出身貧寒的年輕人而言,他們沒有「父幹」可以倚靠,儲蓄又追不上樓價升幅,莫說難圓置業夢,居住環境也因租金不斷上升而變差。這正是跨代貧窮的另一普遍現象。

若然香港既有大批長者長期活在貧窮線以下,又有大批年輕人面對跨代貧窮難以擺脫,這樣的「先進」社會能讓市民安居樂業嗎?』

讓樓價飆升到世界數一數二之高,與實際購買力差天共地,不論任何原因,香港特區歷屆政府都有不同程度的、脫不開的責任;大批長者長期生活在貧窮線以下,大批年輕人置不了蝸居,租不起樓,很難上位,上流更如鏡花水月,這樣的社會怨氣極重,市民不走上港獨之路,亦會踏上與建制(包括中央)對抗之途。苟長期如此,社會亂無日矣。

「靠父幹」上車,風險大

今年88日至22日期間,友邦退休金管理及信託有限公司(下稱AIA MPF)就港人退休生活進行調查,訪問了10101865歲、擁有最少一個強積金賬戶的在職港人,當中481人為父母,529人為子女。AIA MPF從「清晰目標」、「理財知識」、「親友影響」及「信賴專業」4方面分析他們的退休準備,計出「退休商數」(RQ)平均錄得65分,高於55分的合格水平,但兩成六人RQ不合格,代表退休準備不足,平均須延遲13年退休,才能達致受訪者的理想退休生活。

調查發現,買樓是不少港人最大目標,83%受訪者認同供樓該當儲錢;84%認為「磚頭無敵」,只要有樓在手便無懼退休;85%甚至認同「祇求有樓,不問呎數」。

然而,本港私人住宅售價指數連升17個月,連續10個月「破頂」,今年以來樓價累升一成,年輕人單靠「苦幹」儲夠首期上車愈益困難,惟有靠「父幹」幫忙。68%受訪父母稱現今在港難免要助子女置業,一半父母認為較個人退休重要;亦有53%父母表示願加按自住物業幫子女「上車」。

從受訪父母提供的資料,他們平均的資助額約90萬元,最多1000萬元。AIA MPF以此推算,高達八成的父母退休儲備不足,若不想因此延遲退休,他們退休後的每月生活費,便平均要削減1.64萬元

無獨有偶,金管局於9月下旬發表報告指出,部分年輕人置業的資金是來自父母加按物業,從家庭層面而言,他們抵禦收入衝擊的能力會較過往脆弱,尤其是置業能力較弱的買家。

金管局總裁陳德霖說:「父母幫子女(付)首期或供樓,這個是人之常情,尤其現時樓價相當高,很多年輕人工作不錯,都不可以這麼容易負擔。如果父母供滿樓,亦很可能已退休,他無一些日常收入,日後無論子女自己供或父母幫忙,確實要很小心考慮供款能力。」

陳德霖指出,從銀行體系穩定角度而言,若供滿的樓宇再按借首期,按揭成數不會太高,但要小心整體家庭的還款能力。他認為,現時利率不正常地超低,目前樓按息率約二厘多-些,但三十年期貸款非長期如此低息,當樓市下行周期,經濟亦可能逆轉,利率或會回升,現時的收入假設亦可能未必符合。他又指出,發展商提供的按揭貸款利率其實頗高,提醒市民置業時,須考慮償還能力。陳德霖特別提醒樓市過熱的風險仍然存在,這些家庭要衡量還款能力。現時的超低息環境極不正常(不會持久),呼籲將自住物業再按,或加按的買家都要注意風險。

無論是AIA MPF的調查,還是陳德霖的金石良言,都是對「靠父幹」上車的兩代人(父母與子女)的暮鼓晨鐘,這些兩代人可別掉以輕心呀!

戶籍制度沒開放,鼓吹「租售同權」很缺德 (續「租賃同權」是偽命題)

馬光遠先生,畢業於中國人民大學,獨立經濟學家,經濟學博士,產業經濟學博士後;現任民建中央經濟委員會副主任,中央電視台財經頻道評論員。以下是他的文章《戶籍制度沒有放開,忽悠(鼓吹)“租售同權”很缺德》的節錄:

『我在過去一直呼籲,要創造條件使居民在買房和租房方面享有同樣的權利,把房子與孩子的前途脫鉤。然而,我也很清楚問題的症結以及實施“租售同權”的難度。在很多制度障礙,特別是戶籍制度沒有重大突破的情況下,談“租售同權”,說得坦率點,就是忽悠人。

和廣州根本不可能實施的“租售同權”比,我倒更贊賞無錫的租房落戶政策。說到孩子入學,在大城市,落戶是關鍵。廣州的“租售同權”避開落戶問題談平等,等於把租房的關在城門外,然後承諾給他們居民的權利。』

『中國城鎮化的症結就在於戶籍制度。改革開放以來的近40年,中國城鎮化實質上進展遲緩,除了我們的城鎮化思路和戰略有問題之外,一個最根本的原因就是大城市的戶籍堅冰不僅毫無鬆動的跡象,反而越來越緊。一個存在戶籍界限,並且在戶籍下面又衍生出各種五花八門不平等福利待遇的城鎮化,不是真正的城鎮化。

農民進入城市,在城市裡工作、生活,但卻又無法享受城市居民在就業、教育、醫療、住房、社會保障等方面的公共服務,無法真正實現農民的市民化,這種城鎮化本質上是一種假城鎮化、夾生子城鎮化、掠奪式的城鎮化,其本質上是維持以前城鄉二元結構下的等級區分,從而人為制造社會的割裂。

而這一切的根子,都在於難以打破的戶籍制度。因此,中國新型城鎮化本質上不是一個經濟問題,而是一個改革問題,通過推動包括戶籍在內的一系列配套改革,實現農民的真正市民化。城鎮化要解決的,不僅僅是農民進入城市,成為市民,而是打破這種身份的嚴格界限,廢除身份等級,使中國社會從一個傳統社會進入現代社會,這是城鎮化的關鍵和核心所在。特別是大城市,熱點城市,戶籍更是成為屏蔽很多人的最有力的利器。沒有戶籍,租房買房,其實都很尷尬,孩子也上不了學。

在大城市的戶籍制度收緊的情況下,講“租售同權”,要麼祇對戶籍人口講“同權”,要麼又會設置諸多苛刻的條件,最終的目的就是繼續讓“租售”不同權。這就是真正的現實。而且,就路徑選擇而言,中國的“租售同權”在大城市,特別是一線城市推動的難度是最大的,在廣州這樣的大城市搞租售同權,就必須把戶籍的門檻一降再降,而如果真的降了,則意味著在教育資源相對穩定的情況下,爭奪優質教育資源的人大大增加,除了讓房租暴漲,並不能解決問題……

在大城市的戶籍制度沒有鬆動的情況下,任何鼓吹“租售同權”的舉措的都是耍流氓。』



 

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