解讀花旗銀行的置業意向調查

是否落錯車，不知三個條件，任何判斷是言之過早

許多調查報告都犯了一個致命毛病，就是有數據，沒解釋，沒好好解釋或演繹數據所蘊含的內裏玄機。

花旗銀行委託港大社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，每季訪問超過500名香港市民。它在上月公布新一份置業意向調查說：

『受訪者當中有13%曾在過去10年出售過住宅物業；而這批賣家中，59%在出售物業後未有再次置業，更有32%至今再也沒有持有任何物業，因此該行推算有36萬人「落錯車」，當中有近20萬人至今仍無持有任何物業。』

花旗銀行的調查以那群超過500名受訪市民作為一個統計樣本 （sample），以之代表整個相關人口（population）。花旗銀行的置業意向調查顯示，調查樣本中的7.7%（13% x 59%）在過去10年出售住宅物業後就沒有再次置業，調查以此推算，計出這7.7%的賣家為數36萬人，並視他們的行為為「落錯車」。

根據過往五、六十年香港物業循環中樓價的上落資料，當樓市見頂回落，在整個下跌浪中，住宅樓價往往跌去40%至65%。在過去10年，住宅樓價平均升幅約為130%，10 年前已賣掉自己物業而一直沒再買的，就算目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪，假若整個下跌浪的下調幅度為40%，見底後買入，屆時買入價將為十年前賣出價的138%，當然是吃了大虧，肯定是落錯車；其他前提相同，假若下調幅度為65%，屆時買入價為10年前賣出價的80.5%，那是有贏呀（！）；在過去2年，住宅樓價平均升幅約為23%，若果目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪，假若整個下跌浪的下調幅度為40%，見底後買入，屆時買入價將為2年前賣出價的73.8%，贏了（！）；其他前提相同，假若下調幅度為65%，屆時買入價將為2年前賣出價的43.1%，大贏！

過去10年在不同年份賣出自己的住宅物業而迄今沒有買回的，是否落錯車，端看：

1.  何時賣出（愈遲賣出，愈有利）；

2.  未來真箇見頂的住宅樓價（崩盤前的樓價，愈高愈有利）；

3.  未來的整個下跌浪的下調幅度（下調幅度愈小愈有利）。

在未知道上述三個條件前，現在就輕言「曾在過去10年(任何時間)出售過住宅物業，而出售物業後未有再次置業，是“落錯車”」，是言之過早。

缺乏相應的購買力，需求不是有效需求

『受訪者當中，有8%認為現時「好有需要」買樓，推算約37萬人；其中尤其以21歲至29歲的受訪者最認為有需要。在21歲至29歲的已婚受訪者當中，只有15%在結婚時已擁有物業。』

調查沒有提到21歲至29歲在該37萬人中佔多少人或多少%，想來被訪者年齡多半是21歲至60歲的成人，假若21歲至29歲者佔這個區間的30%，那就有11.1萬人了。按調查的說法，37萬人認為現時「好有需要」買樓，「最認為有需要」的21歲至29歲的年青人有11.1萬人，這個37萬（特別是其中的11.1萬人）代表了很大很大的需求，但如果他們缺乏必要的購買力，這些需求不構成有效需求，不會在市場反映出來的，除非他們靠父幹，而父又擁有足夠的購買力。

未有在未來１２個月看淡樓市，不等於之後不看淡

『有55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升， 按年增11個百分點；認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%，反映市民未有看淡樓價走勢。不過，75%受訪者希望未來12個月樓價下跌，而在擁有物業的受訪者中，62%期望樓價下跌，主要由於計劃再次置業、讓其他人能置業等因素。

調查顯示，21%受訪者有興趣置業，按季漲7個百分點。而認為現時是置業好時機的受訪者則回升至5%；而認為不是好時機的受訪者降至68%。』

8%代表37萬人，那21%就代表著97萬人都「有興趣置業」，潛在需求很大！地產發展商、炒家及想出貨的小業主可別高興得太早，這些「有興趣置業」的人，對購買物業的需求，遠遠不如「好有需要買樓者」，因為他們的需求是更加非有效需求，簡直可以置諸不理，真不明白花旗銀行的調查為何放入這麼一條問題（「有興趣置業嗎？」），是偽問題呀！

「有55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升， 按年增11個百分點；認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%，反映市民未有看淡樓價走勢。」

在這點，調查數據祇反映大部份受訪者(55%)未有在未來一年看淡樓價走勢，但不能作出「反映市民未有（在一年後甚至長期）看淡樓價走勢」的結論。同樣道理，光問受訪者對未來12個月樓價的看法是偽問題（意義不大，甚至亳無意義），為何不同時問他們對未來二年、三年樓價的看法？為何不乾脆問既然預料樓價會在未來12個月上升，他們會現在就買樓嗎？這樣問題的答案才有市場參考價值！

現時認為時機不好而不買的人，將來更不會買

『認為現時是置業好時機的受訪者則回升至5%；而認為不是好時機的受訪者降至68%。』

這個數據幾乎是受訪者回應「你們會現在就買樓嗎？」的答案。認為是置業好時機的，百分比已回升，但僅得5%，認為不是好時機的，百成比下降了，但仍高據68%，這意味著絕大部份受訪者不會現時去買樓，將來(一年或以上)更不會買！原因？道理很簡單，看來我們不用解釋了。

擁有物業而不抗拒樓價大跌，充滿啟示

『不過，75%受訪者希望未來12個月樓價下跌，而在擁有物業的受訪者中，62%期望樓價下跌，主要由於計劃再次置業、讓其他人能置業等因素。』

擁有物業的人，原來大部份不抗拒樓價下跌。這個不抗拒，出於不同動機，想再購買物業的，在現時極度偏高的樓價下，不值得入市買貨作投資，唯有期望樓價日後大跌，縱使屆時對他們手持的物業價值會有負面影響，得入平貨當前他們也在所不計了；很想令下一代或社會上的年青人或無殼蝸牛能有能力置業，故期望樓價下跌，縱使屆時對他們持有的物業價值有負面影響，亦義無反顧了。

政府有不少法寶可以令香港樓價大跌，其中兩個主要法寶是增加土地房屋的供應和壓抑對土地房屋的需求。為甚麼樓價跌不下去，反而越升越高？不少人認為那是因為政府在兩方面都著力不夠，特別是在前者。為什麼著力不夠？不少人認為，不是不能，而是不願及不敢。

為什麼不願及不敢？許多人認為，真箇令樓價大跌，除令庫房收入大減外，還會得罪地產霸權和廣大大小業主的既得利益。現在好了，擁有物業的人，原來大部份不抗拒樓價下跌，如果政府注意到這個調查的結果和啟示，當會大幅減低它心中的不願和不敢。

果如此，那將是一切想改善居住環境的弱勢社群（特別是社會上購買力不足的年青人和無殼蝸牛）天大之福，亦是香港長遠之福（大幅減輕香港的深層次矛盾和年青一代走上對抗建制之路的誘因）。