2014年8月每月市況分析


此時此刻,買A股似乎較買樓更合算

 

樓市是否轉勢,時間會證明一切

 

大概看了我們近期一些評論樓市的文章,讀者S君來信將我們一軍:

 

「自從政府於201210月及去年2月先後推出辣招及加辣招後,你們是看淡樓價的。但過去差不多兩年,(整體)樓價沒明顯下跌,近期細價樓樓價更屢創新高,樓價有重納上升軌的趨勢。你們是否應該調整原有的看法?」

 

在一個樓價上升浪中,不會一升到底,總會有些時候是一反常態而下調的,祇不過稍為下調就再升,重登上升軌,並創新高,那不是轉勢而是上升浪中的調整;另一方面,在一個下跌浪中,樓價亦不會一跌到底,總會有些時候是反常地突然上升,祇不過稍升就無以為繼地再下跌,重納下跌軌,並創新低,那亦非樓市轉勢,而是下跌浪中的反彈。

 

過往年餘,盡管近期細價樓樓價趨升,但豪宅及一手新盤價格依然是節節下挫,而且跌幅不少,我們相信2014年的整體樓價仍是趨跌的,也就是說,2014年的整體樓價低於2013年的。細價樓樓價一枝獨秀無助於推翻整體樓價下調這個大趨勢。是耶非耶,我們此刻無需爭論,暫且各存一家之言,不出一年,誰對誰錯便見分曉。

 

兩年不是一個短時期,怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有明顯下調?在此,我們想引凱恩斯一則名言來解釋:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我們相信,我們分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確,因為市場通常由群眾主宰,而他們每每不大理性(例如迷信樓價祇升不跌,迷信長期超低息的效應,不相信樓宇供求會改變等等),並且往往長時間延續,長得出人意表。

 

樓價仍有很大的上升空間!你信嗎?

 

中文大學亞太研究所8月中以電話調查方式,成功訪問73818歲或以上市民,結果顯示,九成受訪市民認為現時樓價水平過高,37.2%受訪者相信,未來一年樓價仍會繼續攀升。另外,42.5%市民相信,明年樓價會維持於現有水平,祇有11%預料樓價下降。相信樓價繼續攀升的受訪者之中,過半數估計樓價可再升半成至一成,20.4%更加估計上升一成至兩成。簡單而言,香港依然有不少人認為樓價祇升不跌。

 

中文大學813日公佈最新的港人生活質素指標,在21個指標中,物業負擔能力比率為14.19,反映以入息中位數計算,市民需要14年才可買入市區一個400呎單位,創下12年來最差紀錄;而實質租金指數亦是歷年最低,顯示本港物業租金持續上升,港人面對沉重租金負擔。

 

綜觀而言,香港樓市面臨的處境其實是利淡因素多於利好因素,而且以前者為主導:從宏觀經濟角度去看,美國經濟處於上升軌,可以承受加息的衝擊。相反地,香港經濟處於下降,加息祇會令資產價格跌得更快;跟兩年前比較,現在香港樓市調整的風險更高,一旦加息便會跌得更多;香港樓價已與經濟狀況、市民收入和負擔能力嚴重脫節,面對供應增加與明年利息回升兩個必然走勢,風險大增。上述738名市民其實代表了群眾,群眾往往是盲目的。他們的看法事後證明每每是錯誤的,出色投資者在關鍵時刻往往反群眾之好而行之。在利淡明顯勝於利好因素的情況下,群眾仍認為樓價祇升不跌,有意置業者小心為上。

 

長線而言,股價表現遠勝樓價

 

最近看到一些有意義的經濟數據。樓價由1979年第4季到今年7月,升了14.5倍;恆生指數1979年第4季平均為772點,今年731日收報24,756點,升32.1倍。

 

過去35年,香港物業享受了經濟起飛及土地限制的黃金期,特別是1997年前每年賣地限於50公頃,以及1998年至2012年間的暫停賣地和勾地政策,在這種空前(很可能)絕後的有利條件下,香港物業的35年回報竟然祇是14.5倍,大幅跑輸給股市,是相當有啟示性的。數據顯示,同樣持有物業及股票35年,持有股票較化算。不少人覺得持物業勝過持股票,主要是因為:持股很容易因為誤信市場消息、誤聽別人意見、技不如人或心理素質欠佳而導致時常高買低賣或過早低價售出;過去30多年,香港經歷的風浪不少,能夠經得起打擊而信心十足地繼續持有者本就不多,股票較具流動性,容易套現,交易成本又遠較物業為低,遭遇風雨就盡快沽清避險的誘因較大較多,長期持有者的數量因而遜於持有物業的;香港上市公司數以千計,類別數以百計,要精研精通不易,物業則不外工、商、住、舖4類,每類不外十餘區,要精研精通較易;股價所受的影響因素遠較樓價為多及複雜,估計其變化趨勢及幅度因而較難;大戶於股市較易大玩財技及掌握內幕消息,普羅小戶居於絕對劣勢,但在樓市,大戶的優勢並不明顯。

 

過去長線的價格升幅證明,股票遠勝物業。未來的長線趨勢會怎樣呢?我們認為它仍是不變的,因為股價取決於公司業績,而公司業績取決於公司管理層的性格才智,樓價則取決於政經因素,出色的性格才智可以駕馭政經因素,當然較被動地取決於政經因素更優。不難得出這樣的結論,買股(企業)的回報當較買物業(死物)為高。

 

資金的出路之一:A

 

滬港通估計10月中就推出。上海股市是中國最大及最有代表性的股市,目前上市公司有971間,市值高達170,268億元人民幣。

 

上海股市自2007109日達到6,124點的高位後,就開始了7年的大熊市,但現時這個熊市可能已經結束。近期許多人看好上海A股,原因有四:

 

1.          隨著時間的推移,滬港通會吸引愈來愈多香港和外地資金入市購買A股,推高A股股價;

 

2.          國內經濟發展和增長率顯著超越香港,A股股價近期似已見底,祇要A股股價能見底回升,升幅和升速當較港股更出色;

 

3.          習近平政府的新理念和新政策正愈來愈得到全國人民的擁護,特別是中國夢、反腐和依法治國,讓人們對未來充滿良好預期;

 

4.          改革正如火如荼地推進,特別是市場化和資產的注入,讓各行各業都有望出現全新的格局。

 

政經的改變才剛剛開始,可以預期,更好的勢頭還在後面。這不是盲目樂觀,看看過去數年的一些上海股市數據就清楚了。在2007109日的高位6,124點出現後,上海股市不停地下調,到20081031日,最低位1,664點出現,打從那個時候起,上海股市再沒有創新低。2012年的高低位分別為32日的2,478點及127日的1,949點;2013年的高低位分別為222日的2,444點及628日的1,849點;2014年的高低位分別為919日的2,347點及314日的1,974點。這3年(特別是今年)A股基本上在1,849點至2,478點之間窄幅上落,有愈來愈穩定的趨勢。

 

在這個超低利率的年頭,市民都苦於為資金尋找出路,不少人此刻依然將資金投放於香港物業,其實是逼不得已。

 

任何投資都有風險,但比較之下,A股股價中長線升易跌難,香港樓價則升難跌易;無獨有偶,香港的恆生指數高位也是出現於200710月(30日),那是31,958點,2014924日收報23,921點,是高位的74.9%。上海A2014924日收報2,343點,是高位的38.3%。從這個比較去看,A股股價的上升空間應該較港股大。看來還是買A股靠譜。


 

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