2014年3月每月市況分析


不要忽略某些樓價的潛在威脅

 

直接評論市況的文章我們寫得多,今次就寫一些較軟性的對樓價的潛在影響事物。

 

深廣樓價會較顯著影響香港

 

高鐵二、三年內就會建好,屆時來往廣州、香港兩地不外45分鐘,來往深圳、香港兩地不外20分鐘。

 

2011年的樓價計算,深圳近羅湖的市中心區住宅,大概是每平米18,000元至22,000元人民幣,很漂亮的豪宅亦不外每平米四、五萬元人民幣;以2013年的樓價計算,廣州天河區的高級住宅,約為每平米24,000元至32,600元人民幣。廣州高鐵站所在地花都的住宅樓價大概更祇是每平米8,0009,000元人民幣。

 

對港人來說,深廣(特別是廣州)樓宇價廉物美,深廣兩地的生活指數又遠低於香港;在高鐵革命性地將三地的交通時間縮短,祇要交通費處於一個低水平,深廣樓的性質隨之亦起了革命性的改變。

 

許多人恐怕都忽略或低估了深圳、廣州樓對香港地產的潛在威脅,特別是威脅的力度和速度。港人購買國內樓宇通常不外作渡假或退休用,如長駐國內某地工作,亦可能購樓作居住之所。深圳、廣州同國內其他城市不同之處,在於它們是絕無僅有兩個具備香港工作、深港居住條件的國內大城市。購樓作退休、渡假及長駐居所的人始終有限,購買數量有限,對香港樓價威脅最終不會太大,但能令香港人日日照常返港工作的深圳、廣州樓,銷售對像卻可涵蓋絕大部份港人,這個威脅就不可同日而語了。

 

許多人認為深圳、廣州樓成不了氣候,在香港和深圳、廣州,是兩種截然不同的制度,因而是兩種不同的生活方式,一般港人恐怕不能適應深圳、廣州的生活,怎會買深圳、廣州樓居住?

 

這些朋友不了解,生活方式其實範圍很廣,廣義地說,它可以包括工作、教育、醫療、婚姻、個人事業發展等較高層次的東西,但狹義來說,它只是指衣、食、住、行等各種較低層次的東西。香港人最有利的,就是可以在兩地各取其所需,擇其善者而從之。港深(廣)兩地,一般生活方式,愈來愈接近,衣、食、住、行,素質差別不大,但價錢則深圳(廣州)便宜得多,港人當然取深圳(廣州),工作、教育、醫療等等,深圳(廣州)不如香港,自然取香港。生活可以割裂,不存在非彼即此的抉擇,港人不會感受兩種截然不同制度的衝擊。

 

許多人認為深圳(廣州)治安不好,教育不能與香港的接軌,而醫療又遠不及香港般完善、水平高及收費廉,這就形成一道天塹,只有很小部份港人有興趣移居深廣,這絕對是美麗的誤會。先不說深廣為了吸引港人定居,早就計劃在當地籌建港式學校、港式醫院,並大力搞好治安,就算深廣政府不幹這些,深廣樓仍是魅力沒法擋的。深圳治安不好是事實,但不好到甚麼程度卻是見仁見智,無論如何總勝過二十多年前的紐約;深廣沒港式學校,就返港上學,深廣沒合適醫院,就返港就醫,只要交通方便,交通費合理,都不是問題。教育及醫療,不是每個港人都將之放在首位,甚至重要位置的:單身貴族及無孩夫婦不會重視小孩教育問題,青年不會太在意醫療問題。生活素質如果能獲得大幅改善,治安不大好,對中下階層港人就更不是問題,他們會視為換取美好生活的部份代價。

 

許多人認為,深廣樓對香港不是毫無影響,但只會局限於新界北部,這又是一個美麗的誤會。一個城市通常分為多個不同地區,每個地區的樓宇因本身的條件形成一個地區價格,但不同地區樓宇的不同地區價格,在某一段時間內是存在一定的比例關係的,當某個地區的樓價發生變化,就無可避免地引起其他地區的樓價同方向地、按比例地(最低限度按接近比例)變化。太古城現時樓價一般為每呎11,000元,沙田第一城則為8,000元,如果太古城突然價格大降,變成每呎8,000元,你認為沙田第一城及其他地區的樓價會聞風不動嗎?深廣樓的威力,到時是無遠弗屆的,香港不同地區都會受到衝擊,差別只是所受影響的程度而已。

 

網購盛行,早晚將影響商舖價租

 

內地網絡購物(online purchases)的營業額,據總部設於波士頓的貝恩策略顧問公司(Bain & Co.)統計,2012年達13,000多億元人民幣(約合17,000億港元),較2009年增加70%左右;從統計數字看,這種強勁上升之勢有增無減,2013年第三季營業額為4,550餘億元人民幣,比2012年同期增約42%;貝恩估計,內地網上購物的年增幅為32%,那意味至2015年,總額達33,000億元人民幣;而麥肯錫管理顧問公司估計,中國的電子商務在2020年營業額將在4,200億至6,500億美元之間,後一數字較美國、日本、英國、德國和法國的總和更大!

 

內地電子商務的營業額佔整體零售額的滲透比率,2012年大城市約為百分之六,二三線城市百分之十左右,這較大部分先進國家電子商務平均滲透率低於百分之五為高;而且這種趨勢並無扭轉之象。為甚麼中國的電子商務特別發達?上述幾間管理諮詢公司的主要看法,認為商場租金增長太快,與過去十年的物業狂潮同步,大城市中心地帶的店舖租金期間升漲三倍多,沒有這項支出,一般網站的同一貨物,售價較商店的低一至三成。

 

電子商務前景璀璨,以網售物品價格較廉,包括香港人在內的消費者受惠甚深,但商場商店尤其是非市中心地帶的,價格租值,近期看淡遠期看跌;阿里巴巴主席馬雲更認為,網購生意將成購物主流,那意味愈來愈多消費者瀏覽網上「商展」進而「落單」,不必逛公司購物,等於商舖需求下降,其價、租無法不下跌。

 

我們認為,馬雲的看法,雖不中亦不遠。中港融合,內地既如此,香港將來不會獨善其身。香港商舖的投資者,不宜對這種趨勢掉以輕心。

 

建築成本高,樓價難大跌?

 

近期樓價呈易跌難升之局。部份地產發展商及地產評論員指出,建築成本高,動輒每呎4,000元(普通住宅樓)至8,500元(豪宅)。土地價格可以下調,甚至降至零地價,但是工資和建築材料不能降減,未來樓價不可能大跌。

 

上述的看法,表面有理,其實大大違反經濟規律:決定價格,是市場上的供求,而不是成本。

 

在形勢較人強的情況,過往發展商被逼虧本售樓的例子屢見不鮮,成本未能成為他們的護身符。將來恐怕亦不能!


 

其它每月分析
2018年09月每月成交概況 (10月31日)
2018年08月每月成交概況 (9月30日)
2018年07月每月成交概況 (8月31日)
2018年06月每月成交概況 (7月26日)
2018年05月每月成交概況 (6月26日)
2018年04月每月成交概況 (5月26日)
2018年03月每月成交概況 (4月26日)
2018年02月每月成交概況 (3月26日)
2018年01月每月成交概況 (2月25日)
2017年12月每月成交概況 (1月25日)
2017年11月每月成交概況 (12月25日)
2017年10月每月市況分析 (11月23日)
2017年9月每月市況分析 (10月27日)
2017年8月每月市況分析 (10月3日)
2017年7月每月市況分析 (9月5日)
2017年6月每月市況分析 (8月7日)
2017年5月每月市況分析 (6月5日)
2017年4月每月市況分析 (5月5日)
2017年3月每月市況分析 (4月5日)
2017年2月每月市況分析 (3月5日)
2017年1月每月市況分析 (2月5日)
2016年12月每月市況分析 (1月5日)
2016年11月每月市況分析 (12月5日)
2016年10月每月市況分析 (11月5日)
2016年9月每月市況分析 (10月5日)
2016年8月每月市況分析 (9月5日)
2016年7月每月市況分析 (8月5日)
2016年6月每月市況分析 (7月5日)
2016年5月每月市況分析 (6月5日)
2016年4月每月市況分析 (5月5日)
2016年3月每月市況分析 (4月5日)
2016年2月每月市況分析 (3月5日)
2016年1月每月市況分析 (2月5日)
2015年12月每月市況分析 (1月5日)
2015年11月每月市況分析 (12月5日)
2015年10月每月市況分析 (11月5日)
2015年9月每月市況分析 (10月5日)
2015年8月每月市況分析 (9月5日)
2015年7月每月市況分析 (8月5日)
2015年6月每月市況分析 (7月5日)
2015年5月每月市況分析 (6月5日)
2015年4月每月市況分析 (5月5日)
2015年3月每月市況分析 (4月5日)
2015年2月每月市況分析 (3月5日)
2015年1月每月市況分析 (2月5日)
2014年12月每月市況分析 (1月5日)
2014年11月每月市況分析 (12月5日)
2014年10月每月市況分析 (11月5日)
2014年9月每月市況分析 (10月5日)
2014年8月每月市況分析 (9月5日)

[ 首頁 | 前 10 頁 | 1 2 | 後 10 頁 | 尾頁 ]

 

 

Copyright © Easy Property Co., Limited. All Rights Reserved.