售價租金屢創新高的背後

今年樓市大有起色

根據土地註冊處資料（見下表），今年首10個月的一、二手私人住宅註冊合共49,284宗，成交金額合共3,424.5億元，比較去年全年的46,159宗及3,017.6億元還要高；以每月平均計，今年的成交宗數和成交金額分別大升28.1%及36.2%。不言而喻，今年樓市較去年大有起色。

業主由悲觀轉樂觀

花旗銀行在去年12月，以及今年3月、6月及9月，就置業意向訪問2,036名21至60歲市民，當中57%受訪者沒有物業，同時祇有14%有足夠能力置業。調查結果顯示，今年9月有53%受訪者認為，未來兩年本港樓價會上升，比率較今年3月的29%及6月份的39%為高。盡管有三分之二受訪者認為，現時並非置業良機，但因憂慮樓價會進一步上揚，「上車」會更困難，因此依然會選擇現時入市。值得注意的是，經絡按揭轉介於今年1月份曾進行相同性質的調查，當時有51%受訪者預期樓價走勢平穩，而預期樓價會下跌的受訪者則佔39%，祇有餘下的1成人認為樓價向上，對樓市取態較為悲觀，與花旗銀行最新調查的樂觀情緒完全相反。

二手樓可以長升長有？

近期報章不斷出現中小型樓甚至中價樓樓價破頂的報導，租金創新高及二手樓業主反價封盤的消息亦時有所聞，樓市好像已走出辣招的羈絆，一片好景。

但好景的背後，發展商卻是一仍舊貫，劈價促銷，以大埔的一手盤嵐山為例，實用呎價平均不外7,000餘元，與大埔區二手樓相較，平近三成。二手樓始終是有一定樓齡的舊樓，居然可以較同區一手新盤更貴的價錢售出，這是不合理的，祇是非常時期的異數，可能因為部份買家一時過份樂觀及無從購買到合意的新樓盤就急不及待投入二手樓所致。

我們較早時候說過，「住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣（而且是大幅劈價賣）、土地招標價格一浪低於一浪，利淡因素多而佔主導地位，中長期來說，全面跌市已成定局，細價樓樓價的癲瘋，祇是虛火。」我們這個觀點迄今未變。新盤不停地、劈價地推出，將大量消耗市場上的購買力，二手樓難以爭鋒。不出明年二月（農曆年前），當累積的購買力差不多消耗殆盡，二手樓的熱鬧將告一段落。

租金升跌的背後

細價樓備受市場追捧，樓價飆升，屋苑呎價屢創新高，與此同時租金也高企，屋苑呎租不時創出新高。根據市場消息，西灣河鯉景灣怡坤閣高層F室，實用面積498呎，以2.15萬元租出，呎租43.2元，創該屋苑呎租新高。高價呎租亦蔓延至新界區細價屋苑，沙田第一城40座低層F室，實用面積284呎，以1.35萬元獲外籍公司租客承接，呎租47.5元，創該屋苑新高。現時細價樓高價承租個案集中地仍在灣仔區，近年入伙的尚匯、壹環等，成交呎租已突破80元，個別單位更達93元。

舖位市場就沒那麼好運氣，由於內地打貪腐行動持續，加上內房增長放緩，以及內地經濟增長減慢，導致來港內地客豪爽的購物模式有所收歛，令本港奢侈品零售銷售受創，拖累商舖租金下滑。有見零售市道放緩，個別舖位業主近期已不惜主動減價出售出租。明年奢侈品銷售前景不大妙，預期街舖租金受影響最大，估計將錄得雙位數跌幅。

住宅高呎租當然令業主雀躍，但此中蘊含著某些利淡因素：

1.          低息環境持續，催化買樓需求，帶動樓價癲升，租金盡管高企，仍未能追及，市場開始重現九七年才有的「租平過供」現象；但這個現象每每是樓市崩盤的先兆；

2.          近日不少買家轉買為租，個別上車屋苑租賃交投急增。租金高企部份原因是因為這些準買家看淡未來樓價，乃轉租避險，租市需求大增，租金趨升是短中期的必然結果，但長期而言，特別是加上加息周期，樓價會大受影響而下跌；

3.          影響舖租的因素，最終亦會同樣影響住宅樓的租金和整體樓價，祇是時間有所滯後，程度有所不同。

市場中的現有持份者及意欲入市者，都宜留意上述利淡因素。

低估樓價下調風險

過去一年，在香港政府辣招盡出及多次「加息」將臨的威脅下，香港的樓價卻未有受到任何衝擊，以中原城市領先指數計算，香港的樓價雖在年初出現過下調（從最高位計下跌了4%），但直至今年8月，樓價仍較去年初的高位高1%。

在眾多不明朗因素下，樓價仍然屹立不倒，其中一個重要原因，是買家（包括投資者）低估了樓市的下行風險。他們愈來愈輕視樓市下跌的可能性和幅度，認為樓市下跌的風險很低，因為經過政府多次推出辣招之後，市場上沒有實力的炒家和買家已被趕走，所以即使加息、經濟轉壞等等不明朗因素真的出現，現有的投資者和用家買家都不會恐慌性拋售他們的物業，令樓價出現大跌。

我們十分同意現今的投資者和買家很有實力，因為在金管局的規條之下，按揭比率大多祇有五至七成，樓價要跌很多才會變成負資產。不過，不怕跌不等於可以接受跌，更不等於不會拋貨走人！許多投資者和買家持貨和入市是建基於迷信樓價祇升不跌的意念下的，針未插到肉時不知痛，有朝一日當多個利淡因素起作用而大大衝擊他們原有的信心，預期由「樓價祇升不跌」變成「樓價不牢可破」，他們大有機會爭先恐後沽貨離場，屆時不排除樓價跌幅出人意表地高。