給現時想買賣住宅樓宇者的小小意見

相信樓價長期看升甚至樓價祇升不跌的人，對我們這個長期看淡樓價但樓價屢創新高的大淡友，他們恐怕是嗤之以鼻。但我們某些看法是顛撲不破的，而且兌現的機會愈來愈大，大好友準買家及準賣家適宜參詳。

物業投資，26至100年才歸本

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為3%至3.3%，新界為3.4%至3.8%；豪宅一般為1.5%至2.5%，超級豪宅不足1%。

中小型住宅單位市盈率約為26倍至33倍；豪宅市盈率約為40倍至67倍；超級豪宅市盈率約為100倍。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要40年至超過100年才歸本，還值得入市購買或繼續持有嗎？

偏高樓價不持久，偏高冠絕更不持久

偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。2011年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。事隔四年，《Demographia International》指出，2015年1月香港樓價與家庭收入中位數比率，已進一步攀升至17，意味著港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（分別為10.6及9.8）。

買樓賣樓，時機為第一考慮因素

市場上流行著這樣的看法：

「現時應否買樓，得看你買來是投資還是自住。投資，未來樓價向下機會大過向上，現在買不合算；自住就不同，總需有樓住。」

「過去數十年，就算在樓市最高價位入市，事後回顧，仍然覺得便宜」

「有能力買樓的，早買早著，樓價日後會更貴」

強調投資者此刻別買，因為高價買入，而又適逢樓市很可能不久就進入下跌浪，會損手的。我們很有興趣知道，為何自用者可買？難道在相同的外在環境下，他們可避免損手嗎？如果同樣逃不過損手的宿命，為何主張用家入市？要知道，用家對損手的敏感度或抵受能力，是遠高或遠低於投資者的，少少的金錢虧損已令他們痛不欲生。

樓價的長期基本趨勢是大漲小回，「就算在樓市最高價位入市」，最終亦會收復失地，這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你97年摸頂買了嘉湖山莊，16年後的2013年，你尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀？！

可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等十年以上，在起初的四、五年，價位動輒已跌30%至40%（還未見底！），實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！香港經濟（樓市）逃不過循環，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，如果是繁榮期的尾聲，還入市豈不愚蠢？何不忍耐一下，等待在未來的浪底再買？同樣道理，在樓市繁榮期的尾聲，想賣樓的，還不乘高套現，妄想賺盡每一分一毫，豈不同樣愚蠢？

租樓有時較買樓更明智

需要樓宇自住，不是買就是租，但許多人永不考慮租賃，一則他們認為始終須有自置物業，現時不買，他日會更貴，不如現在買；二則他們普遍認為，「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」一定要買樓！

第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份（請記著，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅）；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

不難看到，自住買樓不一定永遠正確；租樓居住不是代業主供樓和倒錢入咸水海，更非任何時候均是錯誤。

供求是相對的，供不應求正在改變

政府每次出招，必針對某部份買家。2010年11月的辣招，政府祇向置業後6至24個月內轉手的賣家徵收SSD，針對的是炒家；2012年10月的辣招，是向公司買家及在港置業的非本地永久居民開徵15% BSD，寓禁於徵，意在拒趕佔市場23%份額的推動香港樓價飛升的兩股重要力量；2013年2月22日的加辣招，矛頭直指購買第二套或以上的人士或公司，這些個人或公司以長線投資者為主，而根據過往數據，這些買家佔整體成交量約一半。另一方面，刀鋒亦指向引起更盛炒風及素來乃漏網之魚的工商物業以至車位。

如是這般，政府每次出招，就剪除部份投機性或投資性需求者。2013年2月22日以後迄今，政府又加推了幾次不同形式的加辣招，需求者已經大減；

樓價由供求決定。供求是相對的，縱使供應的絕對量很大，當需求量更大，市場將出現供不應求；相反地，縱使供應的絕對量很小，當需求量更小，市場將出現供過於求。在政府不斷出招下，需求不斷遭受壓縮，住宅樓宇供不應求的情況正日趨弱化。

起樓成本奇高，樓價不會跌？

無論是發展商還是地產代理，他們老愛拿地價及樓宇建築成本高昂為由，不斷溫馨地提醒廣大的準買家，樓價不會跌，最低限度不會大跌。

這種說法對嗎？看來不大對！

根據經濟學的簡單定律，價格祇由供求決定，成本不能決定價格。供過於求，價格自然會跌，極度供過於求，價格更會大跌！準買家及準賣家對此應該有清醒認識。