三個訊息，一個預兆

瘋搶樓潮令本港樓價升勢不可擋，萊坊6月15日公布的2015年第一季《全球樓價指數》，截至今年首季本港樓價按年上升18.7%，升幅全球最勁，位居榜首，較第二位的土耳其高0.1%。二手樓價持續錄得破頂成交，上車屋苑天水圍嘉湖山莊剛以實用呎價逾8,900元易手，創屋苑分層新高；九龍灣淘大花園分層戶呎價亦首次衝破1.5萬元，市場預期下半年本港樓價最多會有一成升幅。

在已極其偏高情況下，市場仍預測本港樓價有可能再升10%。會嗎？理性上，不大可能，但當買家瘋狂，甚麼都可能發生，說不定會超額完成指標。

眾人皆醉我獨醒不容易做到，無論如何，當夕陽無限好，要小心它就快進入黃昏，最終進入黑夜。

三個訊息，預兆著房屋土地的大幅增加

特首梁振英6月23日發表上任以來第三份《施政匯報》。《施政匯報》指出，政府去年公布長遠房屋策略後，繼續多管齊下增加房屋土地供應，預計今年私人住宅落成量約為13,000伙，明年則約20,000伙。梁振英指出，雖然樓價和租金持續上升，明年私樓落成量創10年新高，較過去10年平均高出約72%，希望可以開始紓緩過去長時間以來積累的供不應求情況。

政改方案被否決後，特首梁振英、政務司司長林鄭月娥和律政司司長袁國強不約而同都說政府日後會集中精力發展經濟，改善民生。特首和高官的發言，自有其微言大義。解決弱勢族群的住屋難，是民生問題的重中之重。梁的發言，意味著他會加速加強在那個領域的作為。

我們以前不止一次表達一種看法，就是梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的，一時未兌現，是因為剛上任，百廢待舉及形格勢禁，但他會千方百計在任內兌現，特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前？因為他要爭取連任，而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾，將是他任內施政的最大亮點，有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度，這些都是競選連任（不管有沒有普選）不可或缺的條件。

我們對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法，他是非不能也，是不為也。他想將這個「能」留待到2016年，以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。

過早展示這個「能」，例如在2013年至2015年期間，市民屆時（2016年至2017年初）會稍為淡忘梁這個大政績，「能」的震撼力會為之大減。

不少人覺得，香港缺乏建屋土地，梁振英縱使有心，無奈巧婦難為無米炊。這種看法有偏差。香港並不缺乏土地，要拓土，辦法多的是。香港缺乏的是，政府克服阻力那股「雖千萬人，吾往矣」「遇佛弒佛」的決心和機變、市民及政黨的大力支持（勇於發聲及敏於行動那樣的支持，而非沉默的支持）和小眾利益團體的顧全大局、犧牲小我的眼光和氣量。

因著去年佔領運動和過往20個月的政改之爭所暴露的深層次矛盾，以梁振英為首的特區政府、政黨和市民看來都會較前向好改變，大幅增加房屋土地，估計可以加速加強推進。

明年私宅落成量創10年來新高、特首高官矢言集中力量發展經濟改善民生和梁振英來年增加土地房屋供應的誘因，三件事合起來，預兆著房屋土地的大幅增加。沉醉於樓市瘋狂的賣家、買家，要好好思量了。

6月18日在《信報》看到一篇評論香港樓市的好文章《兩個負擔比率，一個樓市結論》，作者是呂梓毅。

作者大部份觀點我們都認同，且將這篇文章節錄並引述於此，與大家分享：

『根據Demographia的《國際房屋負擔能力調查》，截至去年第三季，香港樓價負擔比率達17倍，即一個中等樓價（面積45方米）單位，需動用17年家庭的收入來支付（不包利息），是環球86個主要城市及近380個大城市中（不包括內地城市），比率最高的地方。……

就目前香港樓價負擔比率，有以下兩點值得補充和注意。其一是，樓價負擔比率不足的地方。一直以來，不時有評論指出，香港約有半數家庭是租住居所（包括公營租住房屋及私人房屋），利用全港家庭入息中位數計算樓價負擔比率有欠公允。不過，即使我們採用居於私人永久性房屋的家庭住戶入息中位數推算（2014年第四季的數字為每月33,900元），樓價負擔比率仍然高企於約12倍（怡居市場研究部按：仍是全球466個大城市之冠，第二、三位的溫哥華及雪梨分別為10.6及9.8倍）；按Demographia的標準，比率已高於5.1倍的臨界點，屬「極之嚴重負擔不來」（severely unaffordable）的水平；比率亦同樣遠高於其他主要海外大城市。更何況若然採用非上車盤（即以相對較大面積的單位）計算比率，「負擔不來」的情況則更為嚴重。

其二，大城市一般有相對較高樓價負擔比率，不難發現主要大城市的房屋負擔比率均可長時間處於偏高、甚至極高的位置，箇中原因，相信與大城市可提供較多（高收入）工作職位，以及外來資金流入帶動所致。……

入息增速遠遜樓價

至於香港收入的情況方面，自2009年金融海嘯後，家庭入息中位數亦有所增長，近3年來的按年平均升幅約6%；然而，相對樓價達雙位數字的按年升勢而言，可見入息依然遠遠落後於樓價的升勢。這也解釋了近年來香港的樓價負擔比率節節上升（即愈來愈變得難以負擔）的因由。

至於支撐高樓價負擔比率的另一個資金流入因素方面，近一年來的發展對港樓價支撐的作用，似乎正逐漸淡化。今年初特區政府暫停資本投資移民計劃，令資金流入本地房地產的數量有所減少。

港匯按息影響表現

更糟糕的是，自去年年中開始，聯儲局臨近結束QE3，美元（即包括港元）匯價反覆上升，美匯指數迄今累積上升約兩成（雖然近期表現反覆），這直接使港元幣值變得昂貴（人民幣也有類似情況）。

相對地，加拿大、澳洲和紐西蘭主要大城市的樓價負擔比率，雖然同樣位列較前的位置；但三地的匯價（兌港元），在過去一年便下挫一成三至兩成不等，即匯價紓緩樓價的升勢，令其物業相對地仍有一定的吸引力。換言之，對外國投資者而言，香港物業因為匯價因素，令其吸引力進一步失色；對內地投資者而言，海外物業的投資價值則相對香港更為吸引。

除樓價負擔比率外，供樓負擔比率也是經常被用作衡量樓價是否偏貴（或偏平）的另一個指標。按美聯物業最新數據顯示，目前供樓負擔比率（註：這是計算面積500方呎的私人物業，每月按揭供款佔人息中位數的比率）為44.6%，是1999年底以來的高位。雖然這比率較1997年高峰時仍有一段距離，但這完全是因為目前異常偏低按息（約2.2%）造成的扭曲現象。

再者，自2009年至今，金融管理局已七度收緊樓按批核的準則，目前所有1,000萬元以下的自用住宅物業，按揭成數上限已收緊至在六成或以下，不少業主持有二按或三按等按揭，令實質供樓負擔比率也會較現水平為高。以上種種同樣反映物業已逼近難以負擔的地步。

而且，正如多位官員不時苦口婆心指出，若利率回升，供樓負擔比率必將飆升。事實上，祇要目前的按揭息率，由現水平回升至約5%，每月的供樓負擔便會上升逾四成。……

樓價偏高未必即跌

總括而言，從樓價負擔比率和供樓負擔比率角度看，均顯示香港目前的樓價已呈異常偏高的狀態。不過，這是否會構成樓價有即時下跌的壓力呢？筆者對此則有所保留，尤其是估計聯儲局加息空間依然十分有限。

其實，正如股市估值偏貴，或股價超買，也不代表價格會有即時回落／下挫的壓力。

導致樓價轉勢的，相信還有其他因由，如前述債券泡沫爆破或其他金融危機爆煲等。無論如何，目前樓市已出現偏貴／超買的下挫前置條件；若然市場有任何風吹草動，樓價抗跌力便十分脆弱。』