9月以來，私人住宅的買賣成交量勁減，成交量之少，較2003年5至8月沙士期間還要差。

各大地產代理公佈市場上在10月10日及11日的周六日的十大屋苑成交量，中原地產更錄得零成交，成交量為21個月以來的新低，較政府以往推出辣招後的表現更差。

美聯於同期兩日十大屋苑錄得約2宗買賣，除連續6個周末周日維持單位數外，亦創下今年2月21日至22日農曆新年以來新低。雖然不少二手業主叫價態度軟化，提供3%至5%議幅，惟市場普遍要求減價10%或以上方有承接。

利嘉閣地產的綜合數據顯示，全港50個指標屋苑於上週一至週日（10月5日至11日）僅錄41宗買賣個案，較前周（9月28日至10月4日）的59宗成交下跌31%，交投已連續七周處於70宗或以下的極低水平，更創自2004年5月有紀錄以來近11年半新低。

鰂魚涌南豐新邨自8月中錄得最近一宗買賣後，至今超過60日未再錄得成交；10月1 日迄今，太古城僅錄得2宗買賣，按此比例，估計10月買賣成交數不外3宗，果如此，這將是太古城有史以來的買賣成交量新低。

再請看下表的土地註冊署統計數據：

1,827宗二手私人住宅成交量是怎樣的一個概念？它是2010年8月12,115宗（該年的高點）二手私宅成交量的15.1%，是2010年6月7,157宗（該年的低點）的25.5%，而2010年6月及8月是辣招未開始或剛開始及近期湧現的利淡因素仍未出現的時期。

二手市場近日雖然頻頻錄得減價個案，無奈買家裹足不前，全城二手已近乎休市，跌破冰河時期低點。這種情況如果再持續一段較長時間（例如三個月），再加上期間樓價的陸續調整，幾乎可以斷言，2003年8月以來的升浪將告一段落。

樓價全線回落，跌幅兩年僅見

近月股市大幅波動，加上美國聯儲局9月中暫不加息，市場普遍對經濟前景不明朗感到憂慮，結果反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），當中八大指數錄得25周以來首度全線下跌。最新公佈的CCL指數報144.61，按周跌1.26%，創9周新低之餘，跌幅更是118周（逾兩年）最大。

樓價的調整主要由新界區中小型單位帶動，市區大型屋苑及豪宅跟隨其後。

樓價會繼續深化調整，還是稍後可以站穩腳，仍需觀察一段時期。

旅遊、零售業的不景，揭開經濟不景的序幕

最近年餘，自由行減少及愈演愈烈，導致旅遊業及零售業不景，不景且有日趨惡化之虞。在工、商、住、舖四類物業中，店舖首當其衝，最近大半年，街上的吉舖愈來愈多，旅遊區的旺舖亦無僥倖，租金開始下跌。國際測量師行指出，第三季四大核心區舖租按季跌了9.1%，創17年以來最大季度跌幅，其中銅鑼灣跌租幅度最大，按季跌11%，今年至9月底更跌22%。該行又預計，第四季核心零售商舖平均租金會繼續下跌，全年租金下調20至25%，而未來數季會出現更多奢侈品零售商退租或整合的情況，非奢侈品商戶會成為未來舖市主要動力。最近專售高檔手袋及皮革用品的Coach旗艦店提早跟業主解約撤退，類似的行動相信陸續有來。

本港的旅遊及零售業盡管佔GDP不高，但卻養活20多萬勞動人口，旅遊及零售業的不景，嚴重到某種程度，無可避免影響這20多萬人的收入和就業，加劇了本港經濟的不景，樓價想獨善其身，難矣！

8月A股大跌的啟示

在8月中，爆發了環球股災，多國經歷7年前金融海嘯以來最大的跌市。上海股市（A股）綜合指數在6月跌了7.25%，7月跌了14.34%，8月跌了12.49%，合共跌了34.08%；由6月12日的高位5,178點到8月26日的低位2,851點，上海A股在兩個半月間，一口氣蒸發了44.9%。影響所及，恆指在6月跌了4.28%，7月跌了6.1%，8月跌了12.04%，合共跌了22.42%；由6月4日的高位27,855點到8月25日低位的20,865點，在2個多月跌了25.1%。

A股的大跌，皆因國內部份A股投資者在上指6月達到高位後，懂得位高勢危，覺得這個高位不可靠，乃急急獲利回吐或拋售套現。不約而同共同同時套現的人多了，就觸發A股大跌。

這個大跌，證明部份A股投資者開始成熟了，居然懂得驚，懂得政府政策威力有時而盡。這個大跌，亦啟發我們，跌市往往忽然毫無先兆、在大部份人仍然盲目樂觀的情況下殺到，令你措手不及。

如果相當部份持貨的香港物業投資者及用家不約而同懂得驚，懂得樓價不會永遠祇升不跌，那會是怎樣一個情況呢？

希望A股的大跌，可以啟發香港樓市中仍在過份樂觀以至不惜天價追貨的投資者及自用者。

小心二手中小型住宅單位供應的增加

在過去一年，部份投資者及用家購入了第二個甚至以上的遠期樓花住宅單位。這些中小型遠期樓花住宅單位在未來一、二年會陸續入伙。無論是為了避免支付特別印花稅；還是避開辣招下銀行的極低按揭成數（受制於金管局的規管，銀行對第二個或以上住宅單位的按揭成數極其量不過三、四成），這些投資者及用家很可能被逼將自住的第一居所放售。這樣，市場頓時多了大批的二手中小型住宅的供應，拉低樓價。

陳德霖的警告

陳德霖9月18日在會見記者時表示，雖然聯儲局暫未公佈加息，但留意到當中13位委員仍認為今年有加息機會，祇要美國能源價格保持穩定，對美國通脹的影響就會慢慢減退，加息條件也會漸漸成熟，超低利率的情況不會長期維持。他指，香港的樓價、市民收入和購買力脫節的情況非常嚴重，提醒市民置業時量力而為，以免利率正常化後出現財務問題。陳德霖預期在未來一段時間，樓市走勢將不明朗。他指出，過去樓市過熱主要有三大原因，分別是供應不足、美國及全球低利率，以及內地購買力強勁，近日三種情況已出現改變，而近期內地A股及港股更是齊齊動盪，也讓樓市置業氣氛減弱。金管局會密切關注樓市，如果樓市轉差，會適時放鬆逆週期管理措施，穩定銀行體系。

在上個月的通訊，我們提到陳茂波的警告。論到對全面市場資訊及土地房屋供求數據的掌握，無出土地發展局之右，其局長此刻委婉地叫市民別買樓的警告值得特別注意。同樣道理，論到對資金走向和利率走勢的瞭解，無過於掌握數以千億計外匯儲備的金管局，其總裁的警告因此絕不能掉以輕心。我們尤其要記得，陳德霖在過往數年，總是密切配合政府的辣招，不斷透過金管局收緊按揭成數，這次破天荒放聲氣「適時放鬆逆週期管理措施」，當前本港經濟的不妙，呼之欲出。