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內地人到港購買物業之需求 |
梁理中 |
近年內地人到港購買物業已經成為勢頭，當中以一手樓之大型新盤較受歡迎，每逢各大新盤開售不難發現來自內地買家團的身影。可是，隨著房地產項目被剔除在投資移民計劃範圍以外，內地買家在港的物業投資目標，由1000萬港元以上的豪宅樓盤，轉為集中在較易將房子出租、租金回報相對增長快的中小型住宅。單是2012年第一季，內地買家佔新盤之住宅物業成交宗數比例已達27.8%，以金額計則近30%，可見內地人到港置業已蔚然成風。
雖然香港房地產物業價格不斷?升，但相對同樣被炒熱的內地樓市，仍然有相當高投資價值，下列情況更誘發內地人在港置業 :
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內地有不少城市會受到限購等宏調因素掣肘，且內地按揭利息較高，基本按揭利率達 7% - 8%。香港屬自由市場沒有限購之政策，目前按揭利息更低至2.5% - 3%，兩地有明顯借貸成本之差異﹔
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由於按息偏低，目前香港業主之租金收入，大有機會比按揭供款還要低，故在港置業，以租金抵銷供款，不失為投資良策；
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香港因為聯繫匯率之因素，隨著美國在第三輪量化寬鬆政策下(QE3)，不斷印美元以致港元不斷貶值，當人民幣相對地強勢，內地入息人士來港購買物業可享有匯率之優勢，且情況愈來愈明顯。
內地客較難在港得到按揭
可是當內地買家決定到港購買物業時，仍然會遇到不少難題，如最近香港金融管理局就在美國公佈QE3後，旋即推出新措施打擊樓市。根據最新指引，若申請人的主要收入並非來自香港，當承造700萬港元樓價以下的物業按揭，按揭上限收緊至50%，而貸款額更不能超過280萬港元，而樓價1000萬港元以上之物業，按揭成數更收緊至30%，直接增加內地人來港置業之首期成本。事實上，內地人在港申請按揭時，香港銀行批核之考慮會相對地嚴格，而批出按揭貸款之成數更相當低，更有銀行不會考慮內地入息人士之申請。在在導致不少有心來港置業之內地人，只有望門興嘆。
財務公司提供融資
理解到內地人在港之置業需求，本地財務公司紛紛推出按揭計劃，專為內地優質客戶度身訂造，由於財務公司不受香港金融管理局措施之限制，即使樓價超過$600萬港元，仍可批出成數超過50%之按揭貸款，部分連租約物業亦可接受申請。惟內地客人必需留意，本地財務公司之息率及收費各有不同，部分良莠不齊者，甚至到收取年息超過30% (甚或40%以上)，內地借款人雖可解決在港置業之按揭融資，但日後亦難維持供款，故決定選用財務公司時，客人實應貨比三家，方揀取適合自己財務需要之按揭貸款吧!
作者電郵 : info@centafinance.com