辣招下的樓市變化的第二階段

汪敦敬

祥益地產總裁

2013年9月13日

政府出樓市辣招進行「需求管理」，提高成本及風險停頓了樓市的大部分購買力，只剩下上車用家在稅務上可以不受影響，於是成交大減，但是樓價並沒有因為需求減少而下跌，因為增加了的風險和成本不單只影響到買家入市，也影響到業主放盤，既然「放盤容易入市難」業主就繼續用「揸貨」來作持續投資，反正這個亦是成本和風險較低的方式，以上的就是辣招下樓市的第一階段變化，到了第二個階段是怎樣呢？本文一起分享。

本來政府出辣招是想給最心急、和最需要上車的人有一個置業的空間和機會，但是上車置業人士往往都是年輕人或者草根，在市場上相對容易受負面情緒影響的，當人人不看好樓市的時候，上車置業人士亦更加不敢入市，所以我們看到白居二出了2500個抽籤名額之後，只有700多個已經買了樓，顯示白表人士置業的需要退燒得很快。

於是很多想入市的人由買變租，租的成交量便大量增加了，租務成交比正常增加了有5成或者以上，正常很快就會消耗了大量租盤而出現租金上升的，但這個現象竟然仍沒有發生！為何？原來放租盤的人也同時增加不少，很多在第一個階段「揸貨」的業主到了這個時候都決定租出單位，在租客和租盤同一時間增加的時候，價格便會成為打橫發展！這種情況是筆者從事地產代理30年以來首次見的，我認為是這個時代的常態！有人埋怨這是辣招製造的畸型現象！筆者卻認為是美元稱霸時代結束前，出現的量化貨幣潮引起的必然現象，是事情的發展經過！辣招只是果不是問題的因！

未來市場還看租盤量和租需求的供求結果，如果租盤多於租樓人士的話，租金就會下跌，樓價亦會受壓向下，但如果需要租樓的人是多於放盤的，租金就會上升！樓價就可能重上升軌，但長遠來說樓市仍然升，我認為現在仍然是入市的較佳時候。