美國出租屋苑投資策略

「出租屋苑」是指 multiple / rental housing complexes， 大型的通常有過百居住單位，面積可由數百呎的 studio units 至千呎的三睡房單位，有專業管理團隊負責營運、租賃、維修及保安等。

視乎地點、設計、樓齡和質素等，平均單位價格由低於十萬美元（下同）至數十萬皆有，然而並非“賣散”，業權通常由公司持有，至於這公司背後是單一大股東、機構投資者或是由眾多投資者（散戶）組成是另話。

先利益申報: 筆者近年有投資這類出租屋苑，至現時為止整體回報不俗，部份項目的税後 IRR 超過 20%，由租金、加按、升值等而來。此外，項目遍佈美國多地，例如德州、佛羅里達州、北加羅蓮納州、喬治亞州等。

為甚麼投資這類物業？如下:

1) 現金牛 (cash cows) = 視乎哪裡，有些項目就算不作借貸也可有 5 至 6% 的税前淨租金回報，若適當地運用貸款，本金的回報可以更高。

2) 有需求 (demand) = 人口趨勢顯示年輕人整體傾遲婚及遲生育，加上不少大學畢業生負債累累，且工作機會意味需常穿州過省式地搬遷，不但“買樓”意欲不高或難以落實，出租屋苑更是他們的合理選擇。簡單說，這群組不是一兩年之客戶，而是三五七年的長期客仔。

3) 部份地區供應有限 = 宏觀數字是有不少新供應，雖近一年有點放緩跡象。然而，不是所有地區都供應充足，例如一些城市規劃有較多制約的城鎮（批准需時）、或一些地點較中心的社區（尋覓地盤困難）。

4) 可“堆砌”合適的回報相對風險投資組合(portfolio) = 整體而言，出租屋苑不單有平有貴，更有地點（市中心、近郊、遠郊）、住户對象（家庭、單身、年輕、年老、在職、退休）、設施設備（球場、泳池、會所）等環節之分別，而這些會影響項目的投資回報和風險幅度。

此外，有些出租屋苑會因經濟差而生意更好，另一些則因城市經濟旺且多工作機會而受惠，各得其所。

即是說，倘若許可，投資多個且性質不同的出租屋苑項目可以增加回報相對風險之比率，即賺多點及/或蝕少點，亦即無論經濟好壞，組合幾時都有收入給閣下。

回頭看，2012至2013年是入市佳期，近年尋覓項目困難了些，但仍有可取之機會。

此外，候任總統特朗普（或川普）主張減稅及增加基建工程，若成事，出租屋苑可看高一線。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。