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(原文發表於2025年8月29日)
01
北上广率先出牌，政策松动力度空前
北上广已出牌，深圳何时跟进？
一线城市楼市政策进入密集调整期。
北京和上海在8月份相继推出了楼市新政，不约而同地采取了“核心区严控、郊区松绑”的精准调控策略。
北京于8月9日出台新政，以五环为分界线，京籍家庭及非京籍家庭（社保/个税满2年）可在五环外无限购房，成年单身人士购房政策与家庭标准统一。
数据显示，北京五环外新房库存占全市总量的81.4%，二手房挂牌房源占比超50%。新政实施后，大兴西红门、昌平朱辛庄等区域单周到访量激增200%，120㎡以上大户型成交占比提升至35%。
上海紧随其后，于8月25日发布“沪六条”，全面解除外环外购房限制。符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房和二手房均不限套数。
上海新政还包括多项创新措施：购买二星级及以上绿色建筑的家庭，首套贷款额度从160万元提升至184万元，多子女家庭最高可贷216万元；支持提取公积金支付购房首付款；商业贷款不再区分首套与二套房贷利率。
广州更是大步前进，已经全面取消了限购。这些政策调整显示出各地政府正在通过精准施策激发市场活力。
 02
深圳市场现状与政策预期
在北上广相继出台新政的背景下，深圳成为了四个一线城市中唯一尚未显著优化楼市政策的城市，市场跟进的预期持续升温。
目前深圳限购政策如下：
 虽然深圳尚未出台新一轮大幅松绑政策，但在现有政策框架下，市场已出现企稳迹象。
根据深圳市房地产中介协会数据，自8月8日北京新政出台后，深圳二手房录得量实现连续四周增长。
 深圳可能的政策调整方向，目前舆论主要集中在几个方面：分区域松绑限购、提高公积金贷款额度及使用范围、二套利率与首套一致。
去年929非核心区域放松限购后，房票增加，龙华区购房占比有显著提升，部分新房项目短期转化率提升也已经超过50%。
但是罗湖区作为核心区限购，一直争议不断。
未来核心区是否会进一步调整？
今年3月16日，深圳曾提升过一次公积金贷款额度，满足多项条件最高可贷231万，最低首付比例首套二套均统一为20%。
公积金贷款额度是否会进一步提升？
最后是二套利率相关，目前深圳二套房贷为3.45%，首套房贷为3.05%，仍有0.45%的利差。
如果购买二套按首套，甚至低于公积金二套利率，将刺激改善需求“抄利率底”。
03
核心区与非核心区：不同的利好逻辑
深圳楼市正在经历结构性调整，不同区域、不同价位的房产展现出完全不同的市场表现。
8月数据显示，业主报价在15万/㎡的片区共有三个，均位于南山区，分别是深圳湾、红树湾以及科技园南区。
深圳湾片区以19.9万元/㎡的均价领跑全市，较年初上涨5.9%；红树湾片区均价15.4万元/㎡，涨幅约1.9%。
特别值得注意的是，蛇口片区以12.4%的涨幅成为全市上涨最快的区域。
 完整数据内容可以点击链接查看：深圳各片区最新房价
高端购房群体对优质地段房产的持续追捧，即使在整体市场调整期，核心区域的稀缺资源仍能保持潜力。
而对于非核心区域，政策松绑可能主要带来量变而非质变。龙岗坪地以2.9万元/㎡成为全市单价最低的片区，较年初下跌6.7%。
政策调整后，非核心区可能主要吸引刚需客户和预算有限的投资者，但去化压力仍然存在，购房者需要更加细致地考察具体区位的发展潜力，避免盲目跟风。
04
随着"金九银十"传统旺季的到来，深圳楼市正处在政策调整的关键节点。市场各方都在密切关注，期待深圳能跟上其他一线城市的步伐，推出更适合当前市场的调控政策。
对于购房者而言，这既意味着新的机遇，也需要更加理性的判断。无论政策如何变化，核心地段的优质资产始终是保值增值的首选，而不同区域的差异化政策也将为各类需求提供更精准的选择空间。
在这个政策窗口期，保持关注、理性分析、审慎决策，或许是当下最明智的选择。让我们共同期待深圳楼市迎来更加健康稳定的发展新阶段。
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