怡居地產

加入怡居

過去7年，我司每年平均捐出52%純利作慈善用途，款額動輒以百萬元計，可稱實至名歸的社會企業。閣下光顧我司，是變相自己做善事！日後請多多光顧為感！

尖沙咀總行 : 2569 2192

太古城華山分行 : 2569 1339

沙田銀禧分行 : 2636 1380

太古城明宮分行 : 2560 3738

沙田第一城專責組 : 2647 1838

杏花邨專責組 : 2898 0007

尖沙咀總行 : 2569 2192

太古城華山分行 : 2569 1339

沙田第一城專責組 : 2647 1838

沙田銀禧分行 : 2636 1380

太古城明宮分行 : 2560 3738

杏花邨專責組 : 2898 0007

(原文發表於2025年5月28日)

判断一：区域省份之间分化

先说第一个判断，区域省份之间将会分化。

我们之前讲过，人口会成为区域发展的核心变量。而房地产逻辑，也将从“普涨普跌”，转变为“产业人口定价”。那么，根据人口数量和流动情况的变化，下面三类省份各自房价的走势也各不相同。

人口流入型省份，比如江浙沪、珠三角等核心都市圈，由于人口持续流入和产业聚集，房价大概率会率先企稳回暖，因为高收入群体仍有购买力，改善型需求旺盛，这些地区的商品房会向高端化前进，但购房门槛高，普通刚需可能被挤压到外围区域。

人口平衡型省份，比如福建、湖南、陕西、湖北、河北、重庆、四川等，各自的省会城市还能吸纳新人口，但整体增长大概率会放缓，楼市进入“存量优化”阶段。

省内的省会和副中心城市的房地产市场表现会更好一些，比如在成都、长沙、济南等城市中，核心地段的中小户型、政务/高新区的改善型住宅，以及少数高性价比的郊区大盘，都还说得过去。而这些“强省会”城市周围的非核心城市，则面临阴跌，就是呈现缓慢、持续的下跌态势，房价会比较低迷。

人口流出型省份，比如东北、西北的大部分省份，则面临“人口产业外流→需求不振→房价失去支撑→‘鹤岗化’蔓延”的连锁反应，其中旧的资源型城市会加速衰退，比如大庆、鞍山等，投资属性基本消失。

省会城市可能会好一些，比如沈阳、哈尔滨的优质地段还勉强能稳住，但远郊和普通住宅，大概率也还是会持续低迷，甚至会更差一些。

判断二：不同能级城市之间分化

第二个判断，是不同能级的城市间会分化。

超一线城市，北上广深，这里广州要单独拿出来，重点说北上深，这是全国富裕群体的聚集地，这里的房子不仅是住房，更是资产，尤其在今后房子资产属性越来越弱的时候。

而这些城市核心地段的豪宅更是具有稀缺性，比如上海内环，北京二环和少数三环、深圳南山等，这种稀缺性，决定了这类房产价格的稳定性。结合北上广深各自的特点来看，广州和深圳由于老龄程度化低，人口结构更年轻，刚需比较强，但年轻人在经济下行中受的冲击也更大，所以刚需受到了很大的冲击，还在比较大的重新修复中。

尤其广州，是这四个城市中最弱的，而且未来差距会进一步拉大，这肯定会反映在楼市里，大家心里要有数；而北京、上海老龄化超过25%，人口偏老的好处是收入相对稳定，反而有助于稳定楼市，它们当然也在修复中，尤其是非核心区域。但如果有城市能大范围企稳，北上肯定是第一波，只是北上核心区和非核心区的分化，也会越来越明显。

新一线城市，比如杭州、成都、苏州等，产业强、人口在流入，同时房产的供应量也大，因此楼市会进一步分化，比刚才的北上广深更大幅度的分化。核心产业区房价还能撑得住，但远郊板块免不了阴跌，就是缓慢下跌，比如成都天府新区非核心区，房产供应太大，投资人撤离后房价可能长期横盘，甚至更糟糕。

二线城市，特别是省会城市，比如郑州、西安、昆明等，对周边的虹吸能力还是有的，但经济增速放缓，楼市容易进入“横盘”，就是短期停滞状态。未来，也会由改善型需求来主导楼市，好房子能卖出去，差房子越来越难。但同时，库存压力也大，比如郑州，供应过大，短期内还是看不到太好的趋势。

至于三四五线城市，人口持续外流，外加产业本身就比较薄弱，需求不足之下，房价就没法说是阴跌，而是明降，甚至急速下降，这些城市的房子会变成“消费品”，投资属性基本消失。

过去买入的投资客会持续卖出，导致挂牌量激增，大概率的情况是，如果你不是刚需自住，而是在这些城市有很多套投资房，可能更好的选择是趁任何一个“小阳春”的时候，下决心置换掉。

至于县城市场，除了江苏、浙江、广东省部分强到逆天的富裕牛县，更多的县城还是大量年轻人去了更大的城市，很多县城的房子只剩养老需求，未来很多县城房产的趋势就是，部分有价无市，没有流通，部分跌价无市，也没有流通。

对于一个资产而言，不流通的，就不是好资产，甚至不是资产。这不仅是在县城，很多二三四线城市甚至有些大城市的偏僻板块都是如此，业主硬挺，有价无市，没有流动，都不是正常资产。

判断三：城市内部板块分化

接下来讲第三个判断，具体到城市内部，同一城市的不同版块之间会分化。

首先是核心区和远郊区会分化，我之前反复说过，城市更新，会让核心区房价会更加坚挺，远郊则依赖政策刺激，但现在政策刺激的杠杆越来越小了。

财政吃紧，产业薄弱，很多远郊的新城、高新区、开发区的规划，都存在烂尾可能，购房者需要警惕“画饼式”开发。最明确的结构性机会，是在都市圈发展和竞争中，成为都市圈增量节点的城市和城市新区。这个可以具体看我之前的“区域和城市变局”专题课程。

其次是老旧小区和城市更新区会分化，2000年前的老旧小区，如果纳入改造和城市更新，价值可能回升，而没有被纳入城市更新的老破小，可能加速下沉，未来的流动性会比较差。

最后，产业区和纯居住区之间也会分化。

新产业聚集区的房价，只要前期泡沫别太厉害，打掉泡沫后，韧性还是足够的。而纯居住板块则依赖配套，比如小区配套、地铁、医院、学校等。结合我之前在分析教育强国文件时对学区房的看法，就是产业区周边住宅需求更稳定，而学区房、地铁房等还处在泡沫出清、企稳的阶段。

而综合分析下来，城市内部要紧盯两个板块：

一个是最大赢家板块，特征是核心区+产业区+优质资源区，背后的逻辑是稀缺资源集中，比如产业、教育、医疗等，不管是有刚需还是改善需求的群体，都愿意买单。

另一个则是最大输家板块，特征是远郊+无产业+老破小集中区，这样的板块供应过剩，需求不足，流动性极差，大概率会陷入长期阴跌甚至加速下跌。

比如北京燕郊、郑州南龙湖，投资人撤离后，价格接近腰斩。如果是在一、二线城市，这些地段的房产还能变成低端租房市场，但要在中小城市，估计只能认赔离场。你要是有这样的资产，趁早处理。

而且大城市以后会有一个新趋势，就是城市板块之间不会再有大板块价格，而是更多小区域的价格不一样，真的可能差几个街道就差异很大。

判断四：新房、二手房之间分化

第四个判断，是新房和二手房之间会分化。

针对新房市场，如果未来全面推行现房销售制度，那么开发商只能靠产品力来竞争。高品质新房能卖上更好的价格，比如以户内空中庭院为特点的第四代住宅、零公摊户型、低容积户型等，价格可能比周边二手房贵得多。

没有特色的普通新房，就比较困难了，甚至要降价促销。

我提醒你特别关注一个时间点，就是政府正大力鼓励的各种好房子项目面世的之前一段时间，开发商一定会大力打折卖旧房子，快速脱手回笼资金。这对你不管是买房还是卖房，都会有一个节点的影响。

针对二手房市场，则会受到多面夹击：

一是保障房分流了刚需，还抑制了价格；

二是好房子、零公摊等高品质住房，对二手房形成了降维打击；

三是目前来看，二手房供应量、挂牌量在持续增加，压力巨大。

在这样的情况下，买家对二手房会更加挑剔。就目前的实际情况来看，5年内的次新房最吃香，因为房龄新、物业好，价格相对坚挺。

判断五：购房人群分化

第五个判断，不同年龄段的购房人之间也存在分化。

对于年轻人来说，租房需求目前要超过购房需求，偏好长租公寓、共享社区、郊区的低端租房市场等。即使是购房，也比较偏好总价低的商品房，而且购房也更晚，贝壳数据显示，北京年轻人的首套房购房时间从26岁推迟到了32岁。

对于中年人来说，一方面是改善需求旺盛，愿意为“双主卧+三卫”和好房子支付溢价；但另一方面也存在反向置换，比如为了降低压力，把大房子换成小房子，再比如为了给子女买房，卖掉现在居住的，换成一套更小的。

对于老年人来说，适老房需求上升，老年人比较偏好在核心地区购房，尤其是医疗房，也就是靠医院近的房产。

判断六：不同户型房子分化

我要分享的第六个，也是最后一个判断，是不同户型的房子之间会分化。

过去，中国房地产的核心逻辑是刚需为王，小户型因为总价低、容易转手，一直是市场主流。但现在，随着经济的发展，改善需求正在成为主流，对中大户型的需求仍在增加。接下来，我再具体讲讲小中大这三类户型的具体情况。

小户型，是指面积＜90㎡的房型，过去靠“总价低”吸引住房刚需群体，但现在刚需被保障房和好房子分流了，同时年轻人结婚率下降，购房时间后移，这些都会导致小户型的投资属性减弱。

具体来说，一、二线城市小户型的租金收益率还不到2%，而三、四线及以下城市的租金收益率现在也不高，而且流动性更差，转手难。

中户型，就是面积在90-144㎡的房型，是“改善型需求”的主战场，但也分化严重。一线城市中，购房者更偏好总价低的中户型，即使远一点也没关系，对价格的敏感度更高；而二线及以下城市，购房者更偏好高品质的中户型，产品好，价格也稳定。

大户型，就是面积＞144㎡的房型，主要是富人游戏，由稀缺性支撑价格，这是真正的高端改善需求。

当然了，城市之间会有区别，一线城市的核心区大平层和别墅，因为富人资产配置需求旺盛，会有机会；新一线城市，比如杭州、成都，产业新贵支撑高端房产市场，但非核心区的大户型，可能面临过剩；而三、四线城市，除了个别豪宅项目，大多数大户型恐怕是有价无市。

四个原则建议

最后，如果你现在持有闲置房产，或者想要进行房产投资，那么我给你四个原则建议：

第一，买对城市：首选人口流入、产业强的城市，比如长三角、珠三角、成渝的核心城市。

第二，买对地段：核心区、产业区、优质配套区，才是硬通货。

第三，买对产品：高品质住房更保值，不能被纳入更新的老破小要尽量避开。

第四，别乱投资：很多产业虚弱的三、四线城市的房子，买了可能就是当头一棒。

房地产这件事，以前更多是上车就比不上车强，现在是上错车，坑大得你都爬不出来，这才真正是“选择大于努力”的时代。这一篇我写的很辛苦，就是希望能对你有点帮助，房子是大事，多听多看，谨慎决策。