每逢樓市差的時候都有人說：「大灣區已經同城化，問題是香港樓價太貴，將來要與內地看齊！」筆者每次聽到類似評語都感到啼笑皆非！香港與國內樓價的確有距離！中港兩地樓價互相比較，的確是樓市變化的其中一個因素，但還有其他具影響力的因素，而且樓市變化並非一條簡單的加減數，首先我們要弄清楚同城化是什麼？有什麼結構和定性？根據DeepSeek的解釋：「同城化是指兩個或兩個以上相鄰、地理位置相近的城市，透過消除行政壁壘和體制障礙，實現經濟、社會、文化、生態等方面的深度融合，讓居民感覺就像生活在一座城市裡。」在香港來說，同城化是源於交通和客觀條件容許人口充分對流而形成，但同城化並不是等於「同化」，更正確的說法是融合！「讓居民感覺就像生活在一座城市裡」，我們正是同在一個大灣區！筆者認為當下我們面對的是重新分配，本來兩地的居民都多了選擇，而且彼此互相多了資源和消費力，只是角色要重新分配，例如有充分時間享受消閑飲食的港人，可能會多了選擇去大灣區其他城市享受，這是市場的選擇，但同樣內地人亦多了來港，問題是香港有沒有充分的準備去滿足和服務這群新購買力和客戶群，如果沒有準備，卻只是抱怨這批新客群不消費，就會走向淘汰！事實上，市場正新陳代謝，近年在香港不少商舖曾空置率大增、租金大減！反而吸引了很多內地品牌在港開發市場，其實本港的消費市場顯然正在換血，這也是市場的選擇！

 

在融合一體之後，因為購買力會重新作選擇，所以不同市場品牌各自重新分配和定位，很多人誤會同城化是互相同化，這只能說是其中一個效益，近年很多人在香港上班，卻在大灣區居住！享受平租！或者很多人選擇在大灣區養老！享受比香港更高性價比的服務！這正正是享受同城化的角色重新分配！筆者想說重新分配並不是將香港「下游」，而是「對流」！香港豪宅何嘗不是很多內地人入住？我們不是多了很多新租客嗎？香港住宅市場不是日益多了持有本港身份證而名字是普通話拼音的內地人去買嗎？以上所說的只是原有角色的重組，未來大灣區和香港都會有新的一頁和面貌及新的角色分配！筆者認為香港是國際上十分需要的最強金融中心！粵港澳大灣區會是成功的灣區經濟模式！

 

明白到未來香港與大灣區是融合、重新分配、對流！就會明白到時代的挑戰！變！難免有面對挑戰的一面！變！亦充滿生機和迷人的一面！引人入勝！希望大家積極去掌握！祝大家好運！