一封信，兩個變天(1)

(原文發表於2018年6月9日)

 

我家居A大廈。

管理公司在3月初發出初步諮詢，詢問全體業主想在3月15日以後哪天舉行2018年週年大會。正式通告在3月30日發出，確定2018年4月14日下午將舉行業主週年大會。大會將會表決通過兩個重要決議：

1. 選出第二屆業主委員會委員，再從中選出業主委員會主席及秘書；

2. 於2018年6月1日起維持或取消屋苑專車服務。

3月28日晚，絕大部份A大廈的業主都從自己單位的信箱中收到一封署名「關注財務資源業主群組」的來信。

來信說：

『致A大廈業主：

業主大會將於四月十四日舉行，是次大會議題包括議決大廈的財務安排，及其引伸的專車去留決定。

應部份業主委託，希望於投票前提供財務分析，方便業主掌握全面資料，作出決定。

大廈於2012，2015，2018加了三次管理費，每次加幅約8-9%，但此舉仍未能應付日常開支，直致2017年12月，大廈累積虧損$680,062。

A大廈的管理費不低於豪宅管理市價。為何長期入不敷支？虧損金額不是幾千、不是幾萬，而是幾十萬！！於各項支出中，專車租賃便佔了六十多萬。

專車，是發展商售樓部於銷售初期用作接待買家之用，後來，未經咨詢，將其轉移到A大廈的日常開銷中。支出按年遞增，2018年專車預算開支為$637,728，即每戶每月負擔約$1,000。

為什麼要於此時決定專車去留呢？

A大廈已落成10年，部份公眾設已老化耗損，為保大廈價值，維修保養無可避免。維修費可從兩個途徑籌集：

1.由費理費盈餘中撥備作維修基金

2.每戶業主另付費籌集

以目前及可見未來的負數開支，工程費只能由業主另付方式籌集。

於2018年增加的9%管理費，剛可勉強應付本年度的專車開銷，不可抵消長期累積的虧損。如需維修，業主須籌集維修費約$30,000(見附列的「財政概要」)。

若可取消專車，大廈的收支賬即可轉虧為盈，並足以支付「財政概要」中的維修保養，業主無須另付籌集。

專車並不是大廈之財產，亦非大廈公契內列出之共用設施，以每戶每月承擔約$1,000用7次的效益來說，每程成本達$143，專車是否值保留？

去年成立業委會的主要目的，是為有效監督管理公司，提昇物業價值，未雨綢繆，對巳屆十年樓齡的A大廈，大小維修確實無可避免。這些都需要財務支持。

懇請業主踴躍出席14/4大會，為自己的物業作最明智的財務安排。

 

關注財務資源業主群組上

2018年3月28日

 

 

 財政概要~保留與取消專車

 2018年收支預算(增加9%管理費後)

                                                   保留專車                        暫停專車

收入                                         $7,877,388                       $7,877,388

支出                                         $7,584,463                       $6,886,735

盈餘/(虧損)                $226,925                               $924,653

承前2017年度累計虧損($680,062)，再按每年通漲2.5%，(大致符合管理公司過往增加管理費模式，約每三年增8~9%)即可推算其後四年之累計盈餘/(虧損)

                                                 保留專車                         暫停專車

2018                                         ($453,137)                        $244,592

2019                                         ($396,323)                        $1,015,076

2020                                         ($513,874)                         $1,627,538

2021                                         ($810,148)                         $2,078,027

選擇一：

保留專車~~到2020年底，累計虧損為$513,874。屆時，還需要再面對加管理費的壓力，以應付日常開支。其間，每戶業主需另籌集約$30,000(見下)，以作大廈維修之用。

選擇二

取消專車~~到2020年，累計盈餘為$1,627,538。此可撥作大廈維修之用。而各業戶毋須另籌資金。

大廈維修支出預算

未兩、三年，大廈維修預計支出：

1.  大堂維修天花、牆身、柱身裂紋$400K

2.  2樓3樓停車場牆身油漆$125K

3.  3樓停車場地台$290K

4.  地下及8樓戶外地墊$360K

5.  更換大堂分體冷氣機$225K

6.  提升停車場管理系統$180K

7. 租用吊船維修外牆$600K共約$2,180,000

按業權份數，各戶攤分數為：

A單位~$32,XXX

B單位 ~$28,XXX

特色戶$54,000~$58,000』

～　 待續　～