退休銀行大班的樓市預警：《地產從此步入地獄之門》

滙豐前華人大班、滙豐銀行前副總經理劉智傑在Facebook撰寫《地產從此步入地獄之門》一文，以下是他的文章節錄：

1.         經濟帶動，通脹回歸，加息步伐加快

本來美國在12月加息之後，市場一直等待1月中聯儲局會議紀錄，希望找出一點端倪。而市場在這期間，債市已明顯反映，利率加與不加，已不是耶倫可以控制，加息祇是遲早的事。因為2年債券收益超越1.2%，10年更達2.6%，利息上升加快。

美聯儲12月中的會議紀錄顯示，差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇，加上新總統的財政擴張政策，令加息的步伐更快。本月6日晩剛宣布的就業人數，更加強耶倫加息信心，立刻反映在債市及黃金市場上，但加息令美元滙率更強，從而影響美國經濟發展，到頭來令美國經濟倒退，那是後話。

港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的，利息支出已經隨著Libor上升而加重。

歐元地區本來是全球經濟最弱的地區，12月的通脹按年增長1.1%，自2013年以來最快，11月增加祇有0.6%。德國尤其超乎想像，升1.7%。通脹一來，歐央行不得不去面對而加息。

2.         大陸管制資金外流

最新措施個人每年仍可換取5萬元人民幣的外幣，但要明確表示用途，更指定不得用作境外買房，證券投資，購買人壽保險和投資保險產品等等，令大陸資金來港斷裂，內地發展商積極來港搶地，如投地資金未能到位，清付投地款項，在港又籌不到資金，那會引爆樓市，令場面不可收拾。

內地有關部門，亦指定各大銀行，收緊企業向外轉移資金作海外投資，加緊查察銀行跨境交易。另有消息指國企要把外匯全部上繳人民銀行結匯。所有這些措施，會大幅收緊來港資金，進一步抽高銀行同業市場拆息。

3.         全球資金問題

在這八年貨幣寛鬆、零息環境下，發債數量大升。根據彭博報道，全球債務，以萬億美元計債務今年到期要再融資，當中美國有3.6萬億美元，要付出利息2,370億美元，中國有5,880億美元，利息120億美元，而日本則有1.84萬億美元，利息750億美元。（所以我一直關注的，不是中國債務問題，而是美國的龐大債務，錢從何來是個大問題！）債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的黑天鵝事件！

如果全球中央銀行收緊寛鬆政策回歸正常如所說，那來資金為這些債務再融資，各方為了爭取資金再融資，不得不大幅增加利息，做成未可預料的後果。

4.         香港樓價飇升，不知不覺已經有16年之久，曾蔭權任內8年，扣押土地不放，加上美國自2008年開始寛鬆及零息政策，更逢內地放寬人流資金到港，買樓投資，時勢做英雄，令樓價非理性上升。

雖然上升期很長，但並非因為經濟增長，個人收入大增，或人口爆升需求增加所做成。這一連串偶發性事件做成的大升，會再重複或繼續的機率有多少？故此，時勢可能是做成這十幾年上升的主因，如今這些因素消失，樓市會怎樣！

經過上述分析，劉智傑先生認為：

「樓價已有結構性改變，政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯渴，通脹加劇，利息飇升，更而美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突，一觸即發，已改變了樓市的大環境。日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二、三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣板。大家有投資的要有適當的部署，這個浪甚麼時候到，當然沒人清楚，相信在12個月至18個月期內，隨時會爆發，到時處理，為時已晚。」

我們在去年11月的專訊中說：

『眾多的中港樓市評論員不約而同指出，樓價多年來狂升不是因為經濟向好、生產力提高及市民收入增加的結果，而是因為各國央行（特別是中美兩國）一起拚命量化寬鬆，天文數字般地增加流動性，與此同時，將利率人為地長期壓低至超低（甚至負利率）水平。各大國政府搶著「大印銀紙」，明目張膽，毫無忌憚，已經到了「恬不知恥」的地步。市民與其手握現金眼睜睜看著它快速及大幅地貶值，不如購買有價值的實物（特別是物業），心中踏實得多。資產（例如物業）價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲，與實體經濟表現完全背離！

評論員們不約而同警告，中港樓價已高升至一個「舉世罕見的程度」，嚴重超越了理性的承受範圍，已經「遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部份因素是投資需求和央行釋放的流動性」。他們更指出，目前中國和香港的房地產泡沫異常嚴重，已到達「爆煲邊緣」，一旦樓價出現大調整，「很多人前半輩子的財富就會被洗劫（一空）」。

評論員又警告，量化寬鬆這種貨幣政策已走到盡頭，超低息日後將無以為繼，勸喻此刻仍想入市買樓的市民和投資者應該「懂得在高位忍手」，以避免接了火棒。

對香港現在仍想入市買樓的人來說，一眾樓市評論員的分析和警告真是暮鼓晨鐘。除了評論員提及的不利因素外，大家不妨再想想另外幾個不利樓市的因素：本港土地、住宅單位的供應不斷增加、特朗普上台後的經濟政策是擴充為主（自然會衍生通脹及高利率，過往的超低息政策應成絕響）、外圍（特別是中國）及本港經濟放緩甚至衰退，以及11月4日特區政府推出的最新辣招。

綜合來看，想買的，真的要忍手；想賣的，真的要趁手。』

在去年12月的專訊中，我們又說：

『政府新的勁加辣招，頓時令不少市民（特別是投機者和投資者）對置業大計卻步。不少樓市評論員預計未來3個月本港樓價會回落5%至8%，明年上半年可能再下挫15%至20%。

不管你對上述樓價調幅相信否，但恐怕不會否定樓價日後會遭受相當大的負面影響。

加息，不光會增加供樓者的負擔，打擊樓價，還會令美元轉強，影響所及，本港旅遊業、出口貿易，以至整體經濟均會受影響。事實上，目前旅遊業不景氣，以至整體經濟增長放緩，亦可歸咎強美元。

人民銀行最近公布截至上月底的外匯儲備，連跌13個月，僅上月就減少了3,800多億元人民幣，是今年一月以來最多。人民幣兌美元今年至目前已貶值了約6%，大至企業，小至個人，紛紛把資金調出境外，購買美元和港元資產，包括來港買地、買樓、買保險。過去一年，本港股市、樓市甚至保險業市場，都是人民幣「資金出逃」的受惠者。

中央為免這個現象出現惡性循環，近來推出各式各樣的限制措施，減輕人民幣流失，中央早前叫停內地人以銀聯卡付境外巨額保費，對本港保險業的影響立竿見影。中央經濟工作會議決策中的防止、遏止房地產泡沫和防控金融風險，就是為了預防國內房地產崩盤和經濟遭受巨大衝擊。

香港樓市，近期同時遭受三方面負面因素的衝擊，特別是美中這兩個世界第一及第二大而又與香港經濟關係密切的經濟體的巨大負面影響，這些新出現的利淡因素，再加上過去我屢次提到的多個利淡因素，未來樓價，易跌難升！』

劉先生對香港樓市的看法，與我們不謀而合，所見略同，縱有小異，卻是大同。

不過，對於未來樓市，劉先生似乎較我們看得更淡。