「狼來了」愈來愈有機會成真

早前看到金箴寫的一篇文章，《「狼來了」的樓市泡沫論》，很有意思，且引而論之。

「手握貨幣政策大權的金管局總裁陳德霖又再出招收緊銀行的樓按政策，還罕有地說當前樓市排隊買樓的盛況讓他想起20年前九七回歸時的樓市熱潮。」

金箴認為陳德霖是在暗批「一些買家以為樓市沒有周期，樓價可以祇升不跌」，而且潛台詞是「泡沫已在，隨時爆破」。

金箴捕捉到陳總言外之音，個人認為陳德霖的暗批及潛台詞都是言之成理的。但目前的泡沫是否一如「當年回歸大典過後僅3個月，樓市崩盤了」，這倒未必，陳德霖說話似乎亦無此意。

「他（財金局陳家強局長）慨嘆金融海嘯發生近10年，很多人已忘記當日的教訓，對泡沫風險不當一回事，即使學者、官員提出忠告，大家也當耳邊風。」

金箴認為陳局長此刻忽然提出「風險善忘症」問題，是「暗藏對樓市狂潮的憂慮」。金箴一語中的，判斷準確。

「據波叔（財爺陳茂波）的分析，今年4月的樓價已比九七所謂高峰超出九成，置業供款比率進一步上升到超過六成，並呼籲市民要留意風險。」

金箴認為，陳茂波所言，暗示「現在的樓價較九七時期高出近一倍，相比之下，九七已不算甚麼高峰，祇能說是小山丘而已。若果當年樓價從小山丘滑下來已如斯慘烈，今時今日的樓市如果出現閃失，豈不血流成河，慘不忍睹」。金箴的闡釋，相當正確。

『很可惜，從波叔到陳總到家強局長的「樓市泡沫之歌」大合奏似乎未能把樓價升勢煞住，地產股老神在在動也不動；排隊買樓盛況依然』，不知金箴是嘲諷市場上的買家還是陳茂波、陳家強和陳德霖，市場上的群眾（買家）有盲目時刻，如果恰逢他們盲目，他們的言行並不代表三陳所言有誤。

『何解人們都當「樓市泡沫之歌」是耳邊風，連扮驚也費事呢？原因之一是「狼來了」效應。早在CY特首上任前，當時的財爺鬍鬚曾已開始警告樓市過熱，還推出辣招應對。此後5年，從CY特首到鬍鬚財爺到當時還是發展局局長的波叔及運房局局長張炳良，輪流苦口婆心提醒市民樓市有泡沫，要小心。初時大家的確有點驚、有些窒，觀望一下再算。可是從2011年到現在足足6年，傳說中的泡沫未見出現，遑論爆破。觀望復觀望伺機入市的買家及市民，眼白白看着樓價無懼辣招拾級而上，自然懊惱不爽，並把樓市泡沫論視為「狼來了」。

另一個原因是2015年秋天出現的調整原來是假調整，樓市沒有轉勢，下跌一成左右即急速反彈，不少觀望者及擔心泡沫的人都未來得及捕捉這個趁低吸納的機會，樓價又被搶高。所以現在官員無論再說甚麼泡沫，市民也睬你都儍，免繼續錯失上車機會。

就是這樣，「樓市泡沫之歌」唱者諄諄，聽者藐藐。』

「唱者諄諄，聽者藐藐」，這是金箴點題的結論，我們終於感受到作者似乎認同三陳此時此刻對樓市的看法。

「狼來了」源於童話故事，牧羊童因為一再謊報狼來了來作弄村民，最終喪失了村民的信任。狼最後真的來了，一下子闖進了羊群，牧羊童害怕極了，拚命地向村民們喊「狼來了！狼來了！快救命呀！狼真的來了！」

村民們聽到他的喊聲，以為他又說謊，大家都不理睬他，沒有人去幫他，結果牧羊童的許多羊都被狼咬死了。

仍在入市搶樓的用家及投資者可曾想到，狼始終真的會來，如果過去6年陳德霖、張炳良、陳茂波、曾俊華及梁振英「輪流苦口婆心提醒市民樓市有泡沫及隨時爆破」形同狼真的來了之前的牧羊童，今次三陳一張的大喊，是「狼真的來了」後的牧羊童？你們不信，許多羊就被狼咬死了？

五、六年以來，我們與上述高官亦是同路人，一再預警香港樓價已偏高，物業應賣而不是買。為何我們的預警一再不很快兌現？在此，我們想引用凱恩斯一則名言來解釋：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。凱恩斯又說：「當音樂停止時，手中別拿著別人傳給你的股票」。

我們相信，一眾高官和我們分析所得的趨勢和結論是對的，祇是兌現時間不對。市場上的搶樓者，不要因為預警未立刻或很快兌現，就對正確的趨勢和結論嗤之以鼻。否則，會吃狼隨時真的來了的大虧！

廣州樓市的重磅炸彈來了！

廣州市人民政府辦公廳6月30日發佈了一個重頭文件《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，那很可能預兆著廣州樓市大變天。且將其重點引述於此與關心國內樓市的讀者分享。

廣州市加快發展住房租賃市場工作方案

一、指導思想

積極支援租賃住房方式，加快構建租購並舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規範住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

二、總體目標

到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展。

三、具體措施

（一）保障租賃雙方權益，支援租賃居住方式。

1.     賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

2.     加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。

3.    保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。

4.     落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。

5.     保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢俱、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。

6.     保護承租人的穩定居住權。

7.     逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼並舉。

（二）增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

8.     增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計畫。

9.     允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

10.   允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。

（三）壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極。

11.    扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。

12.   發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消

         防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。

13.    發展既有建築現代服務業。支援傳統物業服務企業向既有建築現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開

          展「管家式」服務，為業主提供房屋租賃仲介、代管理、代維修等服務。

14.    成立廣州住房租賃發展投資有限公司。

15.    建立健全房屋租賃資訊服務平臺。

廣州以至國內大城市樓市會可能發生甚麼變化，日後分解。