香港經濟糟透，樓價將繼續尋底

香港經濟糟透，有稽可尋

李嘉誠說現時的香港經濟是20年來最差，不會被大部份市民認同，特別是受薪一族。表面上，香港市面仍一片繁榮，燈紅酒綠，紙醉金迷，消費如昔；凍薪、減薪及裁員不光依然聞所未聞，要轉工還很易，而且往往能夠增加10至20%的薪酬。

但表面的繁榮下，已經出現愈來愈多令人不安的暗湧。

因著去年全球經濟放緩令廣告商愈趨審慎，本地電視廣告溢利大跌42%，電視廣播（TVB）去年經營業務錄得428.1萬元虧損，是公司上市27年首次見紅，2014年同期則賺12.51億元。

樓市去年見頂回落，二手成交進一步萎縮，拖累美聯集團去年度業績盈轉虧，勁蝕近億元，2014年度則有6,398萬元盈利。美聯集團主席黃建業指出，去年11月至今年2月連續4個月，每月二手住宅物業買賣註冊量不足2,000宗的超低水平，打破沙士爆發後3個月平均單月約3,355宗的紀錄，「災情」屬史上最長及最慘烈；樓市出現「溫水煮蛙式」收縮，行業嚴峻競爭史無前例，在極低成交下，市場上逾3.7萬名地產代理，預料今年約有30%捱不過「熊市」被淘汰出局。

在今年首兩個月，中原地產及利嘉閣地產都錄得連續虧損，總額分別為4,600萬元及4,300萬元；出現2個月連續虧損，而金額又這麼巨大，中、利兩間公司成立30多年都從未遭遇過，現在終嘗滑鐵盧。

向來語出驚人的恆隆集團董事長陳啟宗，把近期的經濟調整，與最嚴峻的1997年亞洲金融危機及2008年環球經濟衰退相提並論，認為本港地產業今次所受衝擊，「面對之嚴峻境況可謂前所未見」，地產市道短期「非但毫無起色，更有可能繼續下行。」他擔心最惡劣的情況尚未出現。

3月22日，《信報》創辦人及香港財經第一健筆林行止對香港中短期經濟亦表悲觀：

『不知是人謀不臧還是陷入不可抗力的經濟下降循環，經過數十年的旺景，如今香港已明顯地進入多艱年頭。政治的不平難以擺平之外，經濟線上亦無好消息，國際評級機構極可能落實把香港及主要企業評級下調的「展望」；據19日彭博報道，作為香港經濟重要支柱的貿易（佔總體經濟構成約25%）萎縮已日趨明顯，香港出口及轉口的貨量，去年比前年跌13.8%；德意志銀行的研究預測在2030年代，從香港經香港輸出的貨量將大跌50%，這是上海和深圳崛興分薄香港貨運生意的必然結果（「中國好，香港不大好！」），1972至2012年，香港輸出的貨量增加幾乎18倍，但毗鄰海港開發且大有所成後，香港盛況不再……去周經營本港最大貨櫃碼頭的長和系主席，說香港經濟20年最差，可說是業者看數據心有所危的忠實反映。』

從上述企業的近期經營狀況、知名大企業掌舵人及經濟學者對本港目前整體經濟的評論和未來預測來看，香港的經濟認真不妙！首當其衝的是企業的經營者，所謂春江水暖鴨先知，箇中艱辛這些經營者首先接觸和感受到，受薪的中下階層，在這階段是不會感受到的。但當企業虧損愈來愈嚴重，最終被逼要對轄下員工實施凍薪、減薪，甚至裁員，員工便會對下行的經濟有切膚之痛，市場上各式各樣的消費隨即日趨疲弱。換言之，經濟不景有滯後效應，這是樂觀派要認真小心提防的。

我們亦屬對香港經濟前景比較悲觀的一群，深信香港經濟不久就會進入衰退，現時表面的昇平是大風暴的前奏。我們給大家的忠告是，盡速做好防風措施！

內地催谷樓市，各顯神通

國內不少二三線城市受到樓宇庫存嚴重高企影響而令財政收入停頓及地方債置換受阻，中央和各地方政府近期紛紛出手拯救樓市。

由於地方政府收入一般都過度依賴土地收入，樓市與地方政府財政的關係變得密不可分，救助樓市有助地方政府與銀行協商貸款或還債，更有助拉動地方的經濟，從而減輕地方政府面對的政經壓力。可以說，救樓市是為了救地方債和地方政府，背後的目標大矣。在中國政府的容許或默許下，地方政府這樣做，不難理解。

救樓市最直截了當的方法，就是積極落實去庫存的政策，內地各大省市因而紛紛放寬買樓首付比例、推行稅務優惠及鼓勵農民進城購房等等措施。

與此同時，中國政府持續透過公開市場操作，為市場注入流動性，以及繼去年後進一步降準。僅是今年首個月，內地新增貸款已激增至2.51萬億元的歷史新高，頗有2008年金融海嘯後中央4萬億救市的味道。人民銀行行長周小川早前甚至開腔鼓勵住宅按揭加快發展。這一切某程度上反映中央有意扶持樓市來救經濟。

政策市不一定是靈丹妙藥

中央和地方政府的如意算盤是催谷樓市→製造財富效應→促進消費→拉動經濟。這個算盤會打得響嗎？

國內的經濟表現與樓價關係密切，成明顯的正比關係。在2006至2012年間，兩者的相關系數高達0.67，但從2013年起，不曉得是甚麼原因，這種密切關係開始顯著減弱。在這種情況下，催谷樓市未必可顯著拉動經濟。

市場會怎樣解讀中央及地方政府的「放水」和催谷樓市，是樂觀地視之為有效刺激經濟的措施，還是悲觀地視之為經濟正處於嚴峻境地，有可能硬著陸？去年人為的A股牛市為甚麼會失敗？主因之一，是國內股民已開始成熟，懂得位高勢危，懂得見好套現，最終造成A股市場一瀉如注。我看今次樓市的投資者，聰明地悲觀的機會高一點。果如此，催谷樓市的效果恐怕會低於中央的預期。

不惜代價催谷樓市其實相當危險，這樣的催谷不免將樓價推到一個不合理的高位，形成泡沫，泡沫超越臨界點就會終極一爆。以深圳新盤為例，自2014年年底開始，樓價每月都錄得升幅，僅在2015年升幅已超逾52.55%，每平方米的平均樓價，少則60,000元人民幣，多則高於100,000元；深圳去年家庭每月收入中位數不外3,760元人民幣，深圳樓價為家庭年收入中位數28.17倍，較香港稱霸世界的19倍還高48.3%。如果說19倍已是泡沫嚴重，那28.17倍豈不嚴嚴嚴重！

去年上半年，中國政府早已意欲借助催谷A股牛市來製造財富效應，促進消費，拉動經濟。A股市盈率一度被炒至六七十倍的瘋狂高位，結果怎樣？A股牛市最終以災難結局收場，前所未見的溶斷措施亦救不了它。製造出來的不是財富效應，而是負財富效應，所圖的促進消費及拉動經濟，全部走向反面。由此觀之，政策市下的人為催谷。不是拉動經濟的萬靈藥，弄得不好，還有嚴重後遺症。