中原地產的成功，功在「無為而治」？（續完）
看好看淡短中期樓價，再起爭持
本港樓價近期反彈，部份投行對樓市看法轉向樂觀。摩根士丹利在1月底時，預期樓價在3月份才止跌回穩，但因港元拆息居高不下，樓價日後仍有下調壓力。而摩根士丹利最新看法明顯轉趨樂觀，認為在低息及低失業率的情況下，購買力會釋放並推高樓價，加上英國脫歐及美國或會延遲加息，均對樓市有利，預期下半年樓價升5%；花旗銀行更樂觀，大膽地指出，由去年9月以來樓價下跌了7個月，相信今年3月份已見底。有見最近20個星期二手成交回暖，相信被壓抑的購買力正在釋放，預期下半年樓價將回彈8%，全年計算有望上升3%；原本估計全年樓價可能要跌10%的美銀美林，在7月中亦修訂預測，認為今年樓價最多祇跌5%，甚至可能會持平。
另外一些投行則持相反意見。瑞銀預期7月至明年底樓價仍有15%至20%潛在跌幅，並維持明年底樓價較去年9月累跌25%至30%的預測。瑞銀認為，今年樓市最大隱憂依然是外圍經濟下滑，英國脫歐帶來的衝擊難料，但絕對影響投資意欲。瑞銀進一步指出，預測樓價走勢主要考慮經濟因素，包括本港就業、經濟增長及未來住宅供應量等，暫未有足以需要調整預測的新因素出現；仲量聯行於7月初發表今年上半年土地市場及物業回顧報告指出，內地發展商投地意欲呈冷卻跡象，預期地價下半年將持續下跌，為樓價添下調壓力，加上發展商近期推盤提供多項優惠及高成數按揭，預料下半年住宅樓價仍會進一步下跌，跌幅會較上半年為大。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平表示，上半年中小型住宅單位樓價下跌6.4%，全年料跌10%至15%；至於豪宅樓價上半年跌1.9%，全年料跌5%至10%；認為今年樓價會跌的投行還有中銀國際。
看跌未來年半樓價的，還有美聯。美聯集團主席黃建業直言，首階段樓價調整雖已結束，但第二階段調整即將開始，預料會長達12個月；今年下半年樓價會回落5%，明年將再跌10%，即樓價將由高位累積下跌30%。黃建業估計，上半年整體物業註冊量祇有約2.6萬宗，或創1991年後26年新低，預料今年全年成交宗數或創新低，僅有5萬多宗。雖然第二季小陽春釋放部份積聚的購買力，但在樓市交投放緩下，相信第二階段調整即將開始，樓價料再回落12個月，即由高位累積跌30%。
我們的看法怎樣？暫且賣個關子，下期專訊再揭盅。
中原地產的成功，功在「無為而治」？（續完）
記：你將施永青的「無為而治」彈得一文不值，但中原近年這麼成功，施永青素來將中原的成功歸功於「無為而治」，你怎解釋？
歸功「無為」是錯誤
王：人好容易犯一個邏輯上的錯誤，就是當他們認同一個企業的成功，而企業的最高領導人及他的高層助手不斷揚言成功歸功於某個原因，人就接受這個因果關係。以中原為例，中原的成功有目共睹，施永青及不少中原高層管理過往不斷強調「無為而治」是中原獨有的、優良的公司文化，公司因此超越同儕。許多人於是全盤接受這樣一個論斷：因為施永青的「無為而治」，所以中原成功（或更成功）。情況其實可以完全不是這樣的，可以是盡管有「無為而治」這個弱點，但因為‥‥‥，中原最終還是成功了，而且是大成功。
因為甚麼？
可以因為施永青講一套做一套，他其實可能沒有無為而治，所有重要權柄他還是牢牢握在手中，並發揮了關鍵的領導作用；可以因為縱使施永青如劉邦那般草包，但他的文臣武將可能盡皆為張良、蕭何及韓信之輩，能耐過人；可以因為對手（特別是美聯）太弱，不能乘無為而治下中原之弊；可以因為施永青在中原承接的祖蔭（在中原創立和崛起的首十四年，我領導中原所建立的強固基礎）太豐厚，做甚麼都事半功倍‥‥‥不一而足。
為甚麼會產生這樣的邏輯錯誤？好簡單，施永青同有關的中原高層管理所講未必符合事實。他們之所以那樣說，可以是認知上的錯誤，亦可以是別有動機，意欲抹殺前人功勞，將功勞、榮耀全歸施永青。前提錯了，結論自然未必對。
我於七八年與施永青共同創立中原地產，由半張寫字枱及一部共用電話做起，至八六年中原已可與久居華資地產代理一哥地位的美聯並駕齊驅，翌年更超越美聯成為華資地產代理的龍頭大哥；到九二年初我離開中原時，中原這個地產代理界冠軍在公司規模和業績方面，都遠在亞軍美聯之上（約為它的一倍半）；論公司聲譽之卓著，架構及規章制度之完備，人才之鼎盛（中原現時的最高層當權派及當時的，幾乎是同一班底）及營銷部隊之精銳，中原當時都一時無兩；中原當時由用人、培訓、報酬制度、各種營運制度、營業員工的個人成盤技巧及各個團隊的攻堅方式，以至各個營銷兵團攻城略地的戰術戰略，在地產代理界中都是革命性和劃時代地崛起，成為業界幾乎所有行家模仿的對象；論實力的強橫和超前行家（包括第二位的美聯）的程度，空前絕後，與任何強大的行家對陣，精銳無匹的中原軍隊都可摧枯拉朽地輕易擊敗他們，那是中原的黃金時代；我離開時沒有帶走一兵一卒，整間公司完整無缺；施永青是在繼承中原這個強盛、豐厚的基礎上開始他對中原的管治的，而我過往所建立的大部份優良運作制度（特別是富國強軍），日後他依然是蕭規曹隨。
施永青站在巨人的肩膊（在中原創業和崛起階段，我領導中原所建立的成功基礎）上，他縱使望得更遠，何可沾沾自喜？中原的成功，原因複雜，豈可簡單歸功於施永青的無為而治！
慘敗於「有為」鏈家
在香港，中原（香港）於最近五、六年已經變得愈來愈強大，在業績上將美聯遠遠拋離。雖然如此，我覺得這只是水軍對着水兵，是美聯的弱，襯托着中原（香港）在香港的天下無敵。現時中原（中國）無論從公司架構、生意額還是從員工人數來說，都比中原（香港）大或多很多。再者，中原（中國）的管理層與營業員的能力亦普遍較中原（香港）強得多，但盡管這樣，面對著更強大的競爭對手鏈家，它就慘敗收場。為甚麼會慘敗，簡而言之，是因為無為而治的中原，碰上有為而治的鏈家。「無為而治」是否一種優秀的管理哲學和模式，可以思之過半。
