利好利淡因素，此消彼長，何以自處？

長期利好樓價的重要因素即將消失殆盡

美國聯邦儲備委員會主席耶倫7月15日在出席眾議院金融服務委員會聽證會時，預期經濟將於今年餘下時間繼續改善，失業率將逐步下跌，如果美國經濟和勞工市場繼續按照當局預想的方向發展，局方將可在年底前開始加息。嚴格而言，耶倫的說法與她之前一周的演說完全沒有分別，耶倫在這個時間重複同一段說話，加深了聯儲局會考慮9月加息的可能性。

美國早期結束量寬，基於近期經濟表現，美國今年年底前加息似已勢在必行。去年第三季美國經濟增長達到5%的高水平，比原先估計高一截，失業情況也持續改善，對備受政治壓力要令利息正常化的聯儲局來說，加息實在不能再拖。超低息是過去五年香港樓市屢創新高的原動力，現在息率瀕臨轉勢，按揭利率將拾級而上，令超高樓價更難負擔，樓市屆時出現調整勢將無可避免。

利淡因素顯現漸多

中國近二、三年經濟已經放緩。為了保七，中國財經當局過去一年不惜放寬了行之數年的購樓限制，同時以各種方式為銀行體系創造了大量新的信貸和流動性，讓各地樓市重新活躍；與此同時，於去年10月推動滬港通（並承諾稍後再推動深港通），讓中港（包括外資）投資者得以互相購買對方地區的股票，意圖全面再進一步活躍國內的股市。新措施的出爐，令上海A股指數由2014年9月的2,343點上升至今年6月的超逾5,000點，升幅高達1倍強。

A股升得實在太急了，股價嚴重脫離企業基本因素，終於在6月出現大跌市，上海股市市值蒸發了約30%，內地股民飽嘗巨大財富瞬間蒸發的股災之痛。

為了阻止股價進一步下滑，中央終於「暴力」救市，干預股市的行政措施層出不窮，最終雖令股市暫時安頓下來，但卻進一步曝露國內經濟放緩的嚴重性。A股股災固然重創中國刺激經濟的努力，亦波及香港股市，觸發類似A股的大跌市，恆指由6月的差不多29,000點下跌至7月27日的24,352點，跌幅接近16%，跌去市值三、四成的港股比比皆是。香港股災所導致的負財富效應（特別對樓市的影響）不容低估。

香港樓市最近依然是一手主導，樓價屢創新高。買賣成交量本就不多，現在進一步萎縮，萎縮歸根結柢是因為價高。吊詭的是，現時仍有眾多瘋狂的、迷信樓價祇升不跌的買家入市，從最新數據及新樓盤「收票」紀錄屢創新高來看，香港樓市仍然很牛，樓價短期內可能一再破頂。際此時刻，我們要潑一點冷水：過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡，連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求，在美國很快啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守，樓價調頭回落、打破祇升不跌的神話的日子看來就快來臨；利淡樓價的因素愈湧愈多，特別是令人擔憂的國內經濟困難，在香港經濟最受國內經濟影響的條件下，買賣雙方都宜細心評估後市的可能演變；證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次的上升浪，由2003年9月起計，不經不覺已達12年，差不多了。

買香港樓，不如買中國一線城市樓

一個千古不撲的經濟原理，樓價和經濟發展成正比關係。換言之，當你買樓作投資用途，買經濟發展速度高、國民生產總值增長快而大地區的樓宇，大抵不會錯，你可能買貴，但錯不了。

1991年，香港的國民生產總值約為中國的25%，到97回歸那年，國民生產總值仍是中國的18%，但到了2013年，這個百分比已急降至2.7%；1997年，北京、上海、廣州和深圳的國民生產總值的總和都遠不及香港。如今，北京、上海、廣州、深圳的國民生產總值皆已超過香港，天津看來也很快就超過了。

2002年上海閔行區（近虹橋、古北）一個200平米的大廈單位，成交價為80多萬元人民幣，每平米約為4,000元人民幣，最近成交價則為840萬元人民幣，樓價上升差不多10倍；同是2002年，上海一幢滬清平公路的獨立花園屋（離市中心半小時車程），成交價為每平米5,000多元人民幣，最近成交價為每平米70,000至80,000元人民幣，價格上升14倍。香港同期（由2002年迄今）樓價，平均上升不外3倍，這是經濟發展相對緩慢的結果。

如果你相信中國在未來的經濟發展仍較香港好，買樓就應該買中國樓。

買國內哪裏的樓？買樓如買股，買股自然要買心儀領域內的龍頭股。落實到買樓，就是買當今中國一線大城市的樓。

在中國過往千餘二千年的歷史中，長安（現稱西安）、洛陽、楊州和南京都曾經顯赫一時，但俱往矣！現在的一線大城市是上海、北京、深圳和廣州。香港曾經遠遠領先上述中國城市，現在仍稍稍領先某一兩個城市，但整體已大不如前。97回歸時，上海人在香港人面前不敢認老大，很尊重香港人，但近年已不大將香港放在眼裏，由小上海大香港轉變到大上海小香港，是短短十七、八年間的事。

如果香港人依然沉迷於內耗，不肯全速融入大中華，不將經濟發展視為頭等要做的大事，香港淪為中國的二線城市是早晚的事。

香港底子厚，由一線過度到二線可能會需時三、五十年，而且縱使退化為二線城市，它不會是普通二線城市，大有機會為二線之首，但對一向自視不凡的港人（包括我們）來說，這將絕對不是味兒的、殘酷的及不可接受的現實。

多、快、好、省，就利用小量郊野公園增拓土地

要改善民生的重中之重，是盡快增拓土地，多建公屋、居屋及私人上車樓，以便解決市民（特別是弱勢社羣）的居住問題。

我們不止一次提到，香港並不缺乏土地。要拓土，可以：

1.         開拓大量非住宅荒地，包括荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」（被破壞或荒廢的農地與工業地）；

2.         開拓27%的其他閑置土地；

3.         動用小量（2.5%）郊野公園土地（即全港土地1%），以興建44萬個住宅單位；

4.         改劃土地、增加土地發展密度和適度填海。

經過多方考量，上述4個方法盡管同樣可行，但從效用角度去衡量，第3點最好，可以充份發揮多（可建單位多）、快（平整土地及建蓋樓宇速度快）、好（地點、環境及交通好）、省（節省拓土及建屋成本）的優點。要補充一下，這2.5%郊野公園用地是指鄰近市區但沒具備郊野公園特點的土地，既較易平整及建立基本設施，交通相對便利，而又沒有真正減少市民郊野公園遊玩之樂。

對於增拓土地，我們對泛民議員、政黨及其他反對者（特別是激進派、環保份子）最反感的，就是無論政府怎做，他們總找理由甚至不問理由反對，大罵梁振英及陳茂波「盲搶地」。他們胡亂反對又提不出到位、有效的建議，客觀上就是盲目反對增加土地供應。

反對動用小量郊野公園土地的人，他們反對的理由並不充份。股評家張公道說得好：

『本港有近七成的土地劃入郊野公園，不作發展之用。市區的環境如此擠迫，把小量比例的郊野公園用作建屋之用，已可紓緩問題。無奈政府一提出，立刻引來群起反對；而最令人摸不著頭腦的是，部份反對得最大聲及猛烈者，是居於公屋及板間房的年輕人。

他們為何如此「偉大」，不替基層市民想想，寧願讓蝴蝶及其他生物有一個理想的生存空間，卻忽略人類的需要？此種歪曲的大愛，等同目前一些青壯年愛犬如命，對犬兒寵護有加，卻甚少回家探父母，甚至把老人家搬入護老院便算，不少老人家覺得做狗好過做人，這是什麼樣的社會？是一個所謂發達的國際城市應有的現象嗎？』