溫馨的提示，樓市的警鐘

陳茂波對土地供應和私人住宅樓市的新分析

近日發展局局長陳茂波就私樓市場起變化，陳述了好些新觀點，呼籲置業者小心新形勢。

陳茂波的觀點扼列如下：

1.         基於政府過去幾年努力，私人住宅市場情況起了根本變化，供應大幅增加，市民應該留意市場這個發展。根據6月底數據，預計未來3至4年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位，較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%，估計這潛在供應量會持續高企。而這80,000多個單位中，近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時，一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地，亦可額外提供11,300個單位。至於私樓落成量方面，差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個，較過去10年的平均數高約七成。事實上，過去3年（2012-14年）的平均動工量也較再對上5年（2007-11年）的平均動工量大幅增加約58%；

2.         現時本港住宅整體成交量，徘徊於1997年以來的低位，2013及2014年的本港住宅的整體成交量分別祇有約50,700宗及63,800宗，遠低於兩個樓巿高峰期1997年（約172,700宗）和2010年（約135,800宗）的水平；而且一手樓所佔的比例是過去10年（自2005）以來最高；

3.         坊間樓價指數祇反映二手市況，二手成交淡，個別特殊成交價足以影響指數；指數亦並非反映一手市況，而政府觀察一段時間後發現，在供不應求時，一手樓價可較二手樓價高逾20%或以上；但過去一年多，這差距已逐步收窄；當局見到有個別地區的新樓，在計及回贈等優惠後，售價甚至平過同區二手樓；

4.         過去兩個月，本港以至全球經濟氣氛均持續變化，經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告，縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2.8%的實質增長，未來卻挑戰不少。今年以來，環球經濟表現遜於預期，以致亞洲出口全面受挫，區內經濟增長普遍放緩。與其他多個亞洲經濟體一樣，香港整體貨物出口在第二季亦告轉差，較去年同期實質下跌3.6%。另一方面，訪港旅遊業持續放緩，訪港旅客人數過去兩個月更出現負增長，旅客人均消費亦繼續下滑；今年七月的零售業總銷貨價值，按年下跌2.8%，其中服裝、藥物及化妝品、珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售貨值跌幅較大。此外，環球金融巿場波動加劇，本地股巿近兩個月相當反覆，恆生指數曾由高位下跌近三成，目前仍較5月時的高位下跌了逾兩成。展望下半年，香港仍要面對眾多外圍不明朗因素，包括美國加息步伐未明，歐洲和日本經濟未見復蘇，以及中國經濟的下行壓力等，後者對香港的影響尤其重要，假若內地經濟出現波動，本港將會首當其衝受到影響。

在上述背景下，陳茂波呼籲有意置業的市民應當倍加留神，小心衡量風險，量力而為。陳茂波同時否認出口術冷卻樓市，強調祇是市民未能掌握全面市場資訊，所以政府列出供求情況，讓市民置業時可作更全面的考慮。

其他利淡因素

陳局長的觀點是危言聳聽嗎？還不算，我們起碼可以加多幾點。

偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。2011年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。事隔四年，《Demographia International》指出，香港樓價與家庭收入中位數比率，已進一步攀升至17，意味著港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（分別為10.6及9.8）。

《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平，以各地中價住宅，除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1倍以上，乃屬於難以負擔水平。如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為3%至3.3%，新界為3.4%至3.8%；豪宅一般為1.5%至2.5%，超級豪宅不足1%。中小型住宅單位市盈率因此約為26倍至33倍；豪宅市盈率約為40倍至67倍；超級豪宅市盈率約為100倍。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要40年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？

可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等10年以上，在起初的4、5年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！樓市是有周期的，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次的上升浪，由2003年9月起計，不經不覺已達12年，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。

在8月中，爆發了環球股災，多國經歷7年前金融海嘯以來最大的跌市。在本港，恒生指數連跌7天，8月24日以5.2%的跌幅收市，較諸今年4月的高位，已經蒸發了四分一財富。上海股市綜合指數更急挫8.5%，市值祇及今年6月高位不足四成，今年以來的升幅全部報銷（9月25日，上指收市為3,092點，較6月12日高位約5,166點仍跌去40.1%）。骨牌效應下，亞洲以至歐洲主要市場的跌幅由4至7%不等。

由1979年第四季至今，官方私樓樓價指數（由差餉物業估價處編製）與恒指走勢的相關性高達0.85，意味港樓港股一向同生共死。回歸分析更顯示，自2011年歐債危機開始，恒指走勢幾乎可解釋近八成樓市走勢，兩者近年愈行愈近。近月的股災，看來早晚影響樓市。

自2013年1月10日，澳元兌美元達到近年的高點1.0598後，輾轉回落到2015年9月25日的低點0.7014，跌幅（亦即貶值）為33.8%；加元兌美元，由2012年9月14日的高點1.0295回落至今日（2015年9月29日）早上的低點0.7457，跌幅為27.6%；歐羅兌美元，由2014年3月13日的高點1.3952回落到今年9月4日的低點1.1149，跌幅為21.1%。

從美元兌上述3隻國際主要貨幣來看，美元在過去1年至3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之，外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元還對本港的出口、旅遊業及零售業不利，最終對香港的整體經濟不利。

美元（港元）升值及人民幣及國際主要外幣貶值方興未艾的趨勢，對香港物業的需求和樓價是否有嚴重的負面影響，思之可以過半矣。

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡，連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求，在美國很快啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守，樓價調頭回落、打破祇升不跌的神話的日子看來就快來臨；利淡樓價的因素愈湧愈多，特別是令人擔憂的國內經濟困難，在香港經濟最受國內經濟影響的條件下，未來（終極一跌前）樓價易跌難升，縱使升，時間不會長，升幅亦十分有限。

在股災之前，尤其是新鴻基地產在8月初以高價奪得西鐵元朗站上蓋項目後，港九新界的二手屋苑的成交價不斷創出新高。但到近日，由於經濟蕭條萬象皆頹，長期企硬的香港樓價及租金也出現劈價潮，9月以來已有30宗新盤撻訂個案；二手樓劈價出貨的現象亦愈湧愈多，黃埔花園、太古城、藍田等樓盤均出現劈價成交案例，惟買家信心在經濟不明朗下倍受打擊，整體交投仍冷清；較市價平3至11%的「筍盤」並不罕見；這些現象近數年前所未見。

樓市由量跌價升變為量價齊跌，這是樓市摸頂的不良先兆。

小結

鑑此，我們認為陳茂波所言，絕非出口術，而是一片苦心。他呼籲市民入市宜「量力而為」，是委婉地叫市民別於這個時候入市，溫馨提示其實是樓市警鐘。警鐘響得有道理嗎？有，道理一如我們上文所分析，十分充份！