走前下跌浪,今日的平售,日後的貴賣
樓市醞釀跌浪,賣家宜盡速放盤避險
近期香港樓市交投淡靜,買家撻訂潮時有所聞,發展商開盤亦紛紛打起了價格戰,但樓價依然相當高企,整體調幅甚小。目前的香港市況,其實是暴風雨的前奏。現在跟一兩年前很不一樣,利好樓市的要素基本上已經消失殆盡,利淡要素不斷湧現。樓市到了這個轉捩點,應該很快就會踏入下跌浪潮,甚至可以說現在已經踏入下跌浪。
市場從過往的2003年,到今年8月,都是上升浪,雖然不時有樓市即將下跌的言論,但樓市卻不斷創新高。因為相當部分投資者或者買家,很迷信樓價祇升不跌,根本不理會樓市下跌論,堅守高價陣地有之,放膽繼續入市有之,這些都是勇者。今年6月到8月的A股市場,為甚麼會大跌?正是有一些股民認為目前股市與實質的經濟體不相匹配,所以立刻套現。相當多人都套現的話,那股市崩盤就是鐵板釘釘的事情。港股也受到了影響,祇是沒有A股那麼受創。同理,當具體的利淡要素一旦觸發相當多賣家的危機意識,香港樓市也有機會像今年6-8月時的A股市場一樣出現插水現象,這是勇者需要注意的。
從投資角度來說,持貨能力跟在哪個時間段入貨、賣貨是兩回事,不是說你有能力,就可以在一個不恰當的時候入市或退市。現在一些中產二代或富二代,因為有家裏的資金支援,就不惜代價在目前這個樓價高位入市,但我們認為,現在(甚至過往二、三年)並不是一個恰當的入市時機。也有一些賣家,自恃持貨能力強,身上已經沒有按揭負擔,覺得自己從前在低價買入,現在就可以堅持非高價不賣。但是沒有按揭負擔或低價買入並不是一個繼續持貨的好理由,如果樓價未來有可能跌40%,祇要你認同這個趨勢,那是不是應該盡早放盤套利?今日的平售,將會是日後的貴賣!
我們經常說,投資之道不外乎低買高賣。甚麼是高賣?即是接近浪頂就應該放,很少人能夠捕捉到浪頂刹那,祇要是接近浪頂,或者說剛過浪頂,那已經很了不起。等下跌浪接近完成才買入,這樣才能實現投資最大效益化。現在,盡管樓價調幅溫和,但整體樓市卻因為利淡因素多而大,利好因素少而小而呈易跌難升之勢,如果你認同這個觀點而願意火速行動,現時也不至於沒機會接近全身而退。近日香港樓價已經下調5-10%之間,賣家可以說已經錯過了最好的退市時機。我們奉勸那些迷信樓市祇升不跌的賣家,要理性看待目前市況,切勿因「貪」成「貧」。從現時形勢看,盡速較大幅度減價沽售還是比較明智的。
不科學的樓評
近日市面上出現許多有趣但不大科學的樓市評論。
「樓價不會大跌」
大跌是甚麼意思?何謂大?是不是應該以百分比來說明?另外,這裏沒有提到時間因素,樓價是在多久時間內不會大跌?在未來一年還是整個下跌浪(三、四年)?
「樓市不會急速下跌」
何謂急速,多快多久才謂之急速?二個月還是一年?評論者沒有明確說明,讀者或聽眾不會從中得到教益。
「跌幅不會急」
「急」似應為「大」,怎樣的(樓價)跌幅才算大?評論者沒有明確說明,讀者或聽眾不會從中得到教益。
兩間大銀行研究部分別說:
「明年樓價會跌23%」
「明年樓價會跌30%」
明年跌23%至30%,我們認為過份大幅,機會如果不是零就是很低很低。
「明年跌5%」
這個跌幅過度溫和,不大可能。
「明年樓價會升3%」
在目前多而大的利淡因素主導下,這個情況是天方夜譚。
評論員A君在電台說:
「要樓價跌三成,不可能。當樓價跌10%就值得考慮買。當然,跌去10%的樓價仍相當貴,應該買否還要看需要性和負擔能力,買來自用又負擔得來,不怕買。」
樓價跌三成為甚麼不可能?過去五、六十年,樓價在下跌浪中每每跌40%至67%,升得愈高跌得愈重。現時樓價為97年(瘋狂高樓價的一年)的1.6至1.7倍,三成跌幅祇覺小不覺大。
有自用需要和具備負擔能力不是應該入市的充份理由,時機適當才最重要。理由我們以前已講過多次,不贅。持A君「買來自用又負擔得來,不怕買」相同樣錯誤觀點的知名評論員不知凡幾,有趣嗎?奇怪嗎?
「樓價跌10%就值得考慮」,A君無異是說跌去那個幅度,樓價就見底回升,可能嗎?整個下跌浪祇下調10%,前所未見。那樣的幅度下調,僅會發生於上升浪中的調整(大漲中的小回)。
不少樓評家(股評家)市好唱好,市淡唱淡,缺乏洞察力和前瞻性,祇講結論,不提因由(數據、理據),是普遍的大毛病。
與其後知後覺地市好唱好,市淡唱淡,我們寧願作明確前瞻而最後可能出錯。
評市要講對趨勢已不容易,要準確預告何時發生事件及升跌幅度就更難,畢竟我們不是神仙。我們過往分析樓市所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間已證明有錯。凱恩斯曾說:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。時間不容易拿捏準確,因為市場通常由群眾主宰,而他們每每不大理性(例如迷信樓價祇升不跌,迷信長期超低息的效應,不相信樓宇供求會改變等等),並且往往長時間延續,長得出人意表。
解決弱勢社群的置業困局,是構建和諧社會的必要條件之一
近日,團結香港基金為扭轉現時港人難以置業的困局,提出「補貼置業計畫」的建議,並把其長遠目標定為80%的港人擁有自置居所。這個計畫的提出,得到了不少未有物業的市民歡迎。但是,要實現這個目標要多長的時間?目前還沒有明確的時間表,因為梁振英政府及下一屆政府是否願意、敢於及有能力實現這個目標依然是未知之數。雖然如此,倡議的提出肯定會對樓價有衝擊。
樓價不跌,年輕一代如何買得起?不是每個人都有一個富爸爸、富媽媽。要解決數量龐大的中下階層市民的置業需求,減輕貧富懸殊,達至和諧社會,就必須讓樓價下降到合理水平。下任特首熱門人選之一的梁錦松也提到,現時香港青年有「三上」之欲,既想上樓,又想上位,更想上流,如果不解決這「三上」,特別是上樓這個居住問題,年輕人的穩定心態就會受到影響,可能變激上街,所以政府、政黨和商界必須衡量利弊,理性取捨。
不知道大家有沒有注意到,要扶持弱勢社群,解決民生問題,減少貧富懸殊,講求社會和諧,是現在中央在極力提倡的。香港的執政者日後必會跟著中央政策走,日後會持續大幅增加發展用地,打遏樓價。
要令到樓價下降,最溫和的手段就是土地供應連帶住宅供應多起來。不久恐怕就有一個下跌浪,但是即使在下跌浪中,發展土地的拓展還是要持續,多出的供應就儲備起來,以備將來之需。要較快解決發展用地不足,我們認為,可以考慮將部分郊野公園拿來做住宅用地。雖然現時一些環保人士反對這樣的做法,但他們提出的數據理據未見很充分,這些反對聲音對社會發展大局來說,是推進還是阻礙?
樓價下跌,全港有150萬業主遭受不利影響,但為了追求和諧社會,使年輕人覺得未來的社會有奔頭,使弱勢社群能夠不再受到居住問題的困擾,更為了香港長遠的政經發展,這是必然要付出的代價。