預測樓市，不能抽離具體時間和樓價調幅
評近期市場上的樓評
美國聯儲局加息後，來自不同業界對樓市的評論紛紛湧現。
發展商A高層說：
「加息屬意料中事，對大市沒有影響。」
去年9月以來，由於眾多利淡因素的湧現和加強，物業的買賣成交量大幅萎縮，樓價小幅地下調。眾多利淡因素主要包括美國聯儲局加息意圖愈來愈明顯，機會也愈來愈高。這就大大影響了市場上各個買家賣家對後市的看法，不約而同產生負面看法。加息的決定公佈後，樓市價量進一步齊跌，價格迄今已跌5至10%，跌幅有方興未艾之勢，怎能說「加息對大市沒有影響」？
發展商B高層說：
「推盤計劃不受影響。」
加息的影響不斷發酵，開始不動搖的買家／賣家慢慢地也會動搖，這就使樓市及樓價不斷地波動。發展商的推盤計劃（如果它是合格或以上的）是針對當時的市況而制定的，既然市況已變，怎會「推盤計劃不受影響」？
發展商B另一高層說：
「未來加息步伐緩慢，幅度亦不大，而市場買家需求依然殷切。」
縱使未來加息步伐緩慢，幅度亦不大，它亦會嚴重地改變買家對樓價的預期，從「樓價祇升不跌」會逐漸變成「樓價祇跌不升」，那時市場買家就不會「需求依然殷切」，而是需求大減。
資深投資者C君說：
「今年細價樓價估跌兩成。」
細價樓跌兩成，那高價樓及豪宅跌多少？一併說明比較好。我們估計細價樓今年不至跌兩成，該在15%以下。
私募基金高層D君說：
「建議政府應該撤銷各類辣招。」
關於這個建議，還是某大學高級講師E君說得好：「估計政府不會輕易減辣，仍會透過增加供應令樓價回落。」
我們基本上認同E君的看法，政府不光會透過增加供應令樓價回落，更會繼續透過辣招遏抑需求來打壓樓價，雙管齊下，政府因而不會輕易減辣。甚麼時候會減？待樓價下調三成左右吧，政府才會開始考慮減，減多少還要看屆時的具體情況，但一定不會如D君所期望那樣全面撤銷。
某國際性測量師行高層F君說：
「除非住宅新供應大增和加息周期漫長，否則今年樓價最多跌5%。」
除非不加息，否則，加息周期一定漫長。縱使住宅供應不是大增，光是其他利淡因素，特別是香港本身經濟和外在環境（特別是中國）惡化，樓價的下調就遠高於5%。
另三間國際性測量師行研究部或高層分別認為：
「即使美國累積加息1厘，以20年還款期計算，每月供款祇增500元。」
「未來兩年進一步加息後，才會有較顯著的影響。」
「預計美國今年不會大幅度加息，利率最多升約1厘。」
這3間國際性測量師行說法好像不同，其意其實則一，都是說美國加息步伐會異常緩慢，加幅亦會十分小，因而對樓價影響不大甚至不顯著。
我們對他們的看法不大茍同。令樓價下調的利淡因素有多個，加息祇是其一，當然它是主要的其一。鑑此，縱使加息步伐異常緩慢而加幅亦小，祇要其他利淡因素很有負面影響力，樓價亦有機會大挫，說它對樓價影響不大是有失公允之言。
再者，我們在上文已提到，僅是加息這一主要利淡因素，就算是慢而小，亦會改變買家賣家對樓價的預期，由樓價祇升不跌變成不升祇跌。不用說，這種改變對樓價不利，不利到可能令樓價顯著地下調，遠離對樓價影響不大的結論。
樓價預期與前瞻力
樓價預期是一把雙刃劍。
盡管樓價已極其偏高，嚴重地與實際經濟面背離，但當買家（炒家、投資者和用家）迷信樓價祇升不跌的神話，不斷高價追貨，而賣家則惜售反價，樓價可以高處未算高，一升再升，屢創新高 ; 相反地，當利淡因素改變人們對樓價走勢的看法，令他們相信未來樓價祇跌不升，那賣家就不斷削價沽貨，而買家則裹足不前，加劇樓價的跌勢，最終的結果，無可避免是樓價會跌得過份。
樓價的預期，無論是看升還是看跌，相對於實際的經濟環境，都會令樓價升得過份，跌得過份。
近期樓價跌了5至10%，就是因為部份賣家開始懂得恐懼，一改以前認為樓價祇升不跌的預期，變成認同日後樓價將長期祇跌不升。這種樓價預期的改變，是仍然迷信樓價祇升不跌及對樓價祇升不跌半信半疑的買家賣家必須注意的。
老闆王文彥先生近日在一個社交場合上碰到一位觀眾朋友A君，他在去年一月出席了一個地產市道研討會，王生是主要嘉賓講者之一。他告訴王生，很後悔當時沒採納王生的建議，盡速趁高價賣掉手中的投資物業。這些投資物業中，包括了三個沙田第一城的單位，而在過去半年中，沙田第一城樓價跌得特別厲害，差不多有兩成。
祇曉得提供過份簡單數據、理由就預測未來一年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論家，我們是不大看得起的，太過缺乏前瞻能力了，這樣的預測，價值不大。後知後覺地市好唱好、市淡唱淡的「市評家」，我們更看不起。同樣道理，自己沒有前瞻力，但又不懂欣賞具備這種能力的地產評論員的投資者、炒家甚至自用買家，他們最終遭逢巨大損失，我們是不大同情的，那是咎由自取。
良好的前瞻力教人及早趨吉避凶，及早部署對自己最有利的行動，實現利益最大化。沒這種能力，大可借助有這種能力的人。
預測樓市，不能抽離具體時間和樓價調幅
我們對一切抽離時間和樓價升跌具體幅度的預測都是不以為然的，因為這樣的預測一點意義也沒有。
「樓價不會大跌」
樓價多久不會大跌？未來一年、二年還是三、四年？沒有說明；何謂大跌？每人的標準不同，最好的方式是以具體跌幅來表達，例如40%、50%或60%。
「樓市不會急速下跌」
急速下跌者，是指在極短時間內以巨大幅度下跌。表面上這個預測既有時間因素，又有幅度因素，好像合格，但以極短及巨幅來描繪跌幅還是失諸含糊，因為何謂極短（時間），何謂巨幅（跌價），每人的標準各有不同，應該以具體時間、具體（樓價）跌幅來描繪，例如三個月、半年或一年內，跌30%、40%、50%以至60%。
「今年樓價會升3%」
「今年樓價會跌30%」
「今年」就是未來12個月，「3%」及「30%」是具體升、跌幅，時間和升跌幅都很具體，這樣的預測邏輯上可以了吧？
不可以！為甚麼？
因為際此樓市可能處於轉折時刻，兩個預測都沒解答未來第二、第三、第四甚至第五年樓價是升是跌以及它們的具體幅度。更重要的，這兩個預測都沒有觸及一個十分重要的判斷，如果說今年樓價會升3%，它升到甚麼時候、甚麼幅度才會見頂回落？如果說今年樓價會跌30%，它跌到甚麼時候、甚麼幅度才會見底回升？作出這樣一個重要的判斷，就無可避免觸及樓市周期（衰退、蕭條、復甦、繁榮四階段），特別是要指出目前的樓市處於四階段中哪一階段。
當樓市可能面臨負面巨變，估計今年樓價跌多少並不重要，亦很難估中，估計整個下跌浪會歷時多久，跌多少及平均每年跌多少才重要。這些估計表面更難，其實較易，因為那是估大趨勢，估平均每年大概跌幅，有歷史經驗及規律可循。當然，歷史不一定完全相同地重演，但很有機會大同小異地重演，按當時市況的具體情況，具體分析，再將有關歷史（過往樓市周期）規律適當地調整，然後作相關預測。
這樣的預測，靠譜的機會較大。
