《地產代理炒樓》

何斯人

2008年6月25日

（摘自信報6月25日經濟及企管專欄《代理人》）
滿清「百日維新」的碰壁，導致滿清政府繼續往回頭路走。部份傳統地產代理經營者，在創新思維和學習態度都較缺乏邁向到「維新」新領域的基礎下，似乎唯一被證實並可駕馭的道路，只能向過往的一些營運方式來回溯，有一種普遍流行的經典選擇，便是一邊「飾演」小代理，一邊幹大買賣，這個所謂大買賣，當然是指物業。

可是，這條道路表面上看來是利潤豐厚的捷徑，然則其後果卻真的有點像飲鴆止渴般，以極端的方法來解決目前存在的困境，再把這二種關係相互綑綁上！一旦選擇了這條道路經營者，其實不知不覺地已經偏離了地產代理的真正航道。

地產代理有一種非常獨特的行業優勢，這種優勢，如果拿行業的資訊收集能力方面來跟情報機構比較，相信也不會顯得遜色！地產市場發生了的甚至即將發生的事情，無論從獲知的速度、廣度和深度來說，地產經紀甚至比地產記者都要來得更快，地產記者的有關資訊新聞，對大部份地產代理業界來講，可能都並非是新聞來。這種資訊情報的專業優勢，往往讓地產代理擁有較優越的物業買賣獲利機會，甚至還會比一般專業投資者還高。

在過往的日子裡，當物業市道還主要是處於上升軌的時候，正所謂「大有大炒，小有小炒」，不僅是地產代理公司去炒樓，經紀也會自己炒起來，資金不足的話，同事之間更可以合資。甚至當時還有個很普遍的現象，那便是代理公司的領導人，與經紀一塊兒去炒樓！據說新光酒樓以往曾經把股份分發到甚至幹清潔的大嬸中去，地產代理公司這種與經紀合資炒樓的行為，其實也有著異曲同工之處，大概也算是一種公司把經紀員工「綑綁」的「管理」技巧吧？

無論地產代理公司或經紀，如果參與買賣並當經紀中間人的話，雙重角色的身份若不主動去公開，便是一種利益沖突的行為！這將是要背上了法律上的刑事責任！然而，炒賣樓市那股莫大的吸引力，在當時甚至是現在，一般人還是難以抗拒的。

先別去管法律上的問題，我們常常聽說過：「做生意以追逐最佳利潤為依歸」的籠統商業意識，如果千篇一律地按照這種邏輯，地產代理公司或經紀，都應該以炒樓來作為追逐最佳利潤的目標。雖然佣金是跟隨著樓價而水漲船高，而且相對其他以佣金作為主要收入來源的行業都要來得豐厚，但如果要拿炒樓的利潤來相比，卻只不過是小巫見大巫！

香港這塊福地，出現過許多「滿城盡炒樓、金、股」從而獲利的機會，打工仔和老板以至稍有積蓄的市民，都傾向活躍地投入短線投機炒賣。結果當然變成了所謂不務正業的社會問題。地產代理公司和經紀更因為近水樓台，較有優勢來炒賣物業，業務重心遂漸漸地被「最佳利益」這隻「無形的手」牽引到了以大量炒賣物業為主的境地。

從炒賣樓宇獲致較豐厚的利潤，拿來用作維持愈來愈遜色的「正常業務」，已經成為了不朽的事實。正像農夫不去認真地耕田，卻去炒賣產品的邏輯不遑多讓。結果不但在農耕的範疇上出現了倒退，更糟糕的是，愈是依賴炒賣愈變得偏離了本業的農耕。地產代理經營者從不知不覺變為不得不覺，結果是本末倒置地出現了惡性循環。最後連自己也搞不清究竟自己是「夢裡的蝴蝶還是蝴蝶裡的夢」！

逐漸依賴炒樓的這類「非經常性收益」，來支撐整間地產代理公司的開支。這樣做還有二種「非物質」方面的回報：首先是當炒家遠不需要如經紀般辛勞；其次便是社會意識作怪，炒家一般被社會定性為投資者或投機家，社會地位自然比經紀高！兼任二種角色的「代理」，不期然地傾向當個「投資者」。