近日房委會通過了特首施政報告中鼓勵市民循房屋階梯上進上流的措施，包括：

 

-「白居二」進一步增加1000個配額至7000個。新增配額的其中一半會撥予40歲以下選擇參加「青年計劃（白居二）」的家庭及一人申請者。

 

-房委會發出「白居二」的批准信數目將會適量大於其配額，讓購買單位的配額得以盡用。

 

-「白居二」任何未能用盡的家庭配額將撥予一人申請者。

 

-將新居屋綠、白表的配額比例由40：60調升至50：50，同時增加居屋及綠置居面積較大單位的比例，以鼓勵公屋租戶購買資助出售單位。

 

-新推售的資助出售單位於公開市場出售限制的年期，將由現時首次轉讓日期起計15年，縮短至10年。

 

以上措施在之前特首的施政報告中已經提出，所以筆者對此並不感得意外！但令我感到「欣喜」的是房委會資助房屋小組主席黃碧如的說話：「做法想方便持有資助出售房屋的業主，他們想在公開市場出售單位，不需要等待15年。多數業主選擇會在居屋白表市場出售單位，我們覺得將年期縮短，應該都不會有炒賣的風氣。」

 

黃碧如續指：「因為我們延長了擔保期限，變了較舊的居屋及資助出售房屋，業主可以拿出來賣。我們亦察覺這方面成交多了很多，我想指出不要單看配額多了，市場供應都多了。」黃主席的說話是筆者多年來聽過最有共鳴的一位資助房屋小組主席的發言，有關心到居屋業主賣出樓的需要，了解到樓市成交根本是一個轉流活動，有需求就自然製造到新的供應，有供應也自然會帶來需求，關鍵在乎以什麼價錢吸引雙方達成成交，成交價正是由市場來決定，市場亦要尊重當時買家數量及放盤量去決定！這是一個循環的互動因果！無心的人不會明白，亦不想去明白這個因果關係！最佳的例子就是當年香港要面對美國量化貨幣，香港以逆周期措施應戰，筆者認為逆周期的效果做得十分成功！但是「樓市辣招」多年限制市場成交流轉亦令到放盤量減少，以屯門區二手買賣放盤量為例，最嚴重時私樓放盤量對比推出樓市辣招前減少近7成，這就是轉流因果！

 

1998年遇上亞洲金融風暴，市場曾經錯誤地走向無為，供應無規劃，置業階梯亦被忽略，破壞置業階梯損失的不單只是減少了不同的置業入門，更大損失就是每個置業階梯本來環環相扣的轉流量，於是二手成交量大減！樓換樓的數量亦大減，市場供應量偏向依賴一手！於是市場的財富分配又怎會均勻？

 

幸好，近年政府的資助房屋政策重新重視轉流率，回復置業階梯，並且向多個置業階梯做功夫活化疏導，包括簡樸房取替劏房、處理公屋濫用的情況、加建居屋、加額白居二，增加居屋第二市場成交其實是等於重啟居屋二手業主的上游活動，加上現時400萬或以下上車盤的釐印費只是100元，更加速整體上車流動之餘，亦啟動整個上車市場的業主換樓上流力，這才是正本清源！之前置業階梯斷裂，可能在不同板塊的潛在需求都會有重複計算，譬如劏房和申請公屋，甚至居屋都有機會是重複計算，現在在多個板塊落功夫，草根居住問題可能幾年來會有顯著的改善，這些是政府做得好的地方，市民應該要支持令其可以繼續進一步做好。