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水無常形
投資如何敗中求勝
汪敦敬
祥益地產總裁
2024年6月7日
 
1997年至2003年算是香港樓價跌幅最大的時期了,投資房地產究竟如何翻身以患為利呢?本文是送給投資不順利的讀者。
 
筆者不是富翁,真正有錢人的財技我其實欠奉,亦自愧不如!但是正因為我的資質平庸,個人的經驗可能是對普通人有較大的參考價值的!
 
2003年香港樓市可以說是跌到低谷,對比高峰的時候最多總共跌了超過6成,但是筆者仍然堅持保留10個左右的單位繼續投資,因為我認為樓市的本質始終需要與通脹掛鈎及平衡的,社會只要一日有通脹,樓市就不會太差,這個看法筆者到現在仍沒有改變,更重要是樓市的財富效果不只在樓價升跌,還有其他幾項財富效率本質,縱使房價穩定不大升,多個財富效應一樣可令投資者得益。筆者這個看法是正確的,在20年後我由原來持有的10個單位,在完全沒有短炒的情形之下,已可增長到持有50個單位左右,對於小康之家的個體戶來說算是走對了路。
 
在房地產投資來說,可追求10年左右是「翻身期」,希望10年後打造另一番面貌,往往只是3至5年可達,每次的環境和前因都不同!但因大多數樓價也是跌兩成左右,這時間應付綽綽有餘!亦合乎筆者曾說的每個人都有「一生三宅」的機會。
 
除樓價外,買樓自住或者收租亦是一個很好的儲蓄計劃,每個月供樓其實就是在按揭的分期付款中還錢給銀行,終有一日會供完的。如果是需要租樓的人,買家其實更加是賺了租金,不單只是節省了眼前的租金,更加可以省下未來加租的幅度。假設租樓的人沒去買樓,不單只要支付現在的租金,更要付出未來調升的租金,而且是「沉沒成本」。相反買樓收租,不單收到眼前的租金,將來加租亦可以享受到的。
 
當然很多人和筆者一樣,除了供樓之外,亦不斷恆常儲錢做首期,一個本來租樓的年輕人縱使買樓後樓價跌了,持續供樓只等同交租,而他其實也可有能力繼續儲蓄另一個首期為下一個物業做準備。
 
過去20年筆者都是不斷穩定去工作,所以在不同的時間不斷有物業供滿了,亦因此令到我可以繼續增持新的物業,同時仍然獲得銀行借貸,當然和前文一樣,事業對投資很有幫助,雖然筆者經營的祥益地產不是一間很賺錢的公司,但是賺得穩定,不斷穩定的錢令到我可以持續聚積首期及供樓。
 
剛才說過持有物業,對於樓價升幅、供樓的儲蓄、省下的自用租金(包括未來)及繼續持有新的儲蓄為新加的物業,投資地產的好處就是「爭春秋」,即是說在整個投資過程裡面,所有高低潮的盈利及機會都可以掌握,這就是為何很多投資項目最終也輸給房地產的原因。
 
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