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水無常形
香港的地產奇蹟!
汪敦敬
祥益地產總裁
2024年7月5日
 
近年市道變化都不跟隨市場因素走,究竟過去發生了甚麼事?未來投資者又如何自處?
 
最新一期香港貨幣供應量M3創了歷史記錄,達17.8萬億元,租金也由2023年初進入上升軌道,不少租客寧願付3厘以上的收租回報率去幫業主口供樓,而且十分明顯因為新加人口的增長,租金在未來較長時間會繼續上升。
 
筆者堅持近年的樓價調整不是泡沫爆破,泡沫爆破是財富在泡沫膨脹之下,再隨著泡沫爆破而蒸發消失,但樓市現在的調整是充滿購買力,資金大增而且匯聚在銀行體系中,目前的問題是購買力按兵不動,甚至受到客觀環境所麻醉,怎樣令購買力正常活動,其實就是處理市場的關鍵。
 
過去十多年究竟發生甚麼事?2009年美國開始無限量量化貨幣,這種做法會引起無限量的通貨膨脹和價格上升,最近樓價跌回到約8年前的水平,但是我們見到縱使在無限量化期間,由2009年去到2021年樓價升了約2倍,而且在樓市辣招下進行,這就是量化貨幣引起的結果,也是筆者過去多年在研究新常態下,認為年輕人應趁早上車置業的原因,因為我認為在美國量化貨幣的「神威」之下,除非出現奇蹟,否則年輕人將日益難以置業,卻想不到,中央的確後來令奇蹟出現!
 
形勢去到2022年就開始作出改變,中國經濟奇蹟地在近年創造了內地的零通脹和香港的低通脹,中國成功脫離了量化貨幣剪羊毛的魔法!當低通脹比銀行收息和經濟增長還要低的時候,遇上悲情洋溢時人們就容易選擇做定期存款,將錢凝聚在銀行體系,加上香港在聯繫匯率之下追隨美元匯價上升,配合各種因素令樓價出現下行壓力,樓價下跌兩成並沒有影響香港的經濟結構,卻令市場徹底解決年輕人的上車問題!現在入息中位數的兩位年輕人每月儲三成收入3年左右,就可支付480萬元單位的首期,足以在上車板塊上車!這種是否人為的情況?如果是的話,我們未來應該怎麼自處?
 
筆者個人認為首要要確定兩個重點是否有變,一就是世界的發展大局是否繼續東升西降的趨勢,二就是香港國際金融中心的地位能否保持到,我是相信這兩點的,所以我並沒有減少在香港投資。
 
筆者認為「市場值」(value)和「市場價」(price)是兩回事,「價」只是一個時間的成交或兌現價位,絕大部份時間價錢都是不能夠準確的反映「值」的!
 
「價」代表的是狹窄時段和主觀可造就的,「值」是深厚、宏大的!
 
一時的價錢高低不能反映絕對的值,只能看到市場起伏下人們的衆生相和品德!也是受考驗下對人的磨練!
 
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