不利樓價的形勢愈來愈明顯

加辣招推出不覺已半年有多，值得檢討樓市最新形勢。

美國聯儲局的退市公佈引發加息預期，歐美資金從新興市場回流，造成高息資產大變現，股票等流動資產變現能力高，首當其衝，亞洲股市於6月全線暴跌。退市都來了，樓市還能撐多久？樓價何時跌及大幅度跌，可能是時間遲早問題。

滙豐於7月4日公佈六月採購經理人指數，報48.7，低於上月，指數連續三個月處於五十擴縮分界線下，反映香港經濟活動持續收縮，營商環境進一步惡化。由於中國經濟擴張動力較前明顯減弱，加上進行結構性調整，潛在增長率現已下降至百分之七至八之間，強勢增長不再，相當程度拖累了香港的經濟增長。

雙辣招及加辣招令成交量大幅減少，但樓價並未明顯下調，細價樓呎價更回升，政府因此再出招，放寬預售樓花期至入伙前30個月，試圖從增加供應入手進一步冷卻樓市。近日中國的銀根抽緊和美國退市引發的加息疑慮，樓市已有下調壓力，若發展商估計未來樓價易跌難升，必定會盡快賣樓變現，減輕風險。政府現時放寬樓花預售期，目的不外為方便發展商加快推盤，增加市場上的住宅單位供應，希望發展商為爭奪剩餘的購買力而帶頭減價促銷，從而令樓價顯著下調。

政府於二月底宣佈取消勾地政策，一般人都低估這個措施的作用。其實，梁振英政府是藉此徹底掌握土地供應的主導權，關鍵之處，不在於釋放土地的出售模式，而在於持續而穩定增加供應，提供不同種類和大小的地皮，以增加市場的競爭性，適度壓縮未來地產和樓價。

不難看到，梁振英政府短期是以辣招來控制需求，中長期是從多方面著手，尋求增土地供應量。

有沒有利好樓市的因素？有的，雖然香港樓市泡沫最終爆破的機會極大，但未來一兩年尚未具備暴挫的條件，原因在於美國經濟仍在緩慢地復甦，美息及美元仍需一段時間才能累積到足夠殺傷力的升幅；此外，要注意美國當前的增長主要由房地產復甦帶動增加消費，從而刺激總需求，但製造業低迷之勢，始終未見起色，美國經濟復甦基礎因此有一定的脆弱性，貝南奇所言的退市時機仍然有一定的變動性。

綜合而言，香港的內外環境、因素對樓市，不利為主導，樓市、金融的牛市大抵見頂或已見頂，過去十年的自由行增長見頂。