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預期會影響樓價王文彥怡居地產常務董事及
中原地產創辦人 2022年11月3日
身為發展商高管的朋友A君知道我在10月初接受過鳳凰衛視的專訪後,向我索取專訪的相關連結(見下)。我發了給他後,大家在10月15日就未來地產市道交換了意見,以下是雙方的對話,「A」代表A君,「王」代表我本人。
這是粵語版本
王: 以前不信我的看淡,今次要信。有小輩想買樓,叫他忍手為妙,切勿高位(巔峰價)接貨,樓價16年都 回不了家鄉,1997年高價接貨情況就是這樣。
A: 我信,今次大環境惡劣已是不爭的事實,但我認為不會下跌三至四成那麼多,因為港樓未來幾年供應仍 不算多
王: 供應縱使不算多,但需求更少,這已足夠拉低樓價。更何況,香港特區政府為遵從中央要求香港特區政 府解決香港深層次矛盾之一,解決弱勢社群 和年青人的民生問題的指引(重中之重的政策措施),特別 是住房的問題,會想方設法加快住宅土地的供應。未來土地供應將會大幅增加,光是這個資訊的公佈和 陸續有具體配合行動就會產生強大的震懾力和樓價的下跌預期,導致樓價在不久的將來就有下調壓力。
A: 對!長遠供應肯定會有可觀增加,但須時十年八年才可以達致;況且本地剛性需求也頗大,加上疫情過 後大陸人在港購置物業方面的需求,希望供求可以平衡
王: 經濟學有所謂「預期」這麼一回事。當許多人看好樓市,預期樓價會升,大家爭先恐後入市,需求大增 ,在供應不變的情況下,樓價會頓時開始上升;相反地,當許多人看淡樓市,預期樓價會趨跌,大家都 不敢入市,需求頓時萎縮起來,在供應不變的情況下,樓價會頓時開始下調。
今年以來除了3月,由於許多前所未有的利淡消息出現,越來越多人看淡樓市,原本想買的人都不知躲 到哪裏去,需求大減,供應雖然沒有明顯減少,但買賣成交量較去年同期勁減40%,整體樓價已下調 7至8%。
經濟學上又有所謂滯後現象,股市滯後程度較小,很快就會體現,房地產的滯後程度較大,近期的許多 利淡房地產的訊息要經過一段時間(6-8個月)後才會產生實際效果,住宅樓價的下調在未來一年會加 快加劇。
A: 明白,未來一年半載的經濟和世界地緣政治的確是很差,所以投資及買樓都要份外小心
後記:
10月23日中共第二十次全國代表大會閉幕,外資普遍對中國未來政策有相當程度的負面看法,他們預期國內動態清零政策短中期不會改變(那意味著不會開放防疫的措施,中港通關遙不可及)、不會推出進一步救市措施及中國與美國及其盟友對抗會持續高溫,二十大提出的「規範財富累積制度」,代表未來的分配政策與過去有所不同,外資認為加稅等措施推出的機會大增,10月24日港股因此大跌1,030點,樓市隨即出現不少二手撻訂、蝕讓個案,君匯港一位3房單位買家寧願放棄20萬訂金絕塵而去,太古城2房單位再出現800萬求售的個案;10月22日及23日十大屋苑出現零成交;10月樓價下調明顯速度加快,不少屋苑的樓價較2019年高點已下調15%至20%,但買家仍普遍裹足不前,不敢入市,樓價看來依然遠遠未見底,跌勢不止。
預期影響樓價的力量於此可見。 E-mail : dennywongmy@yahoo.com.hk
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