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決定取捨的九問

(原文發表於2012年7月23日)

　　對不少人來說，目前的樓市，像霧又像花，似跌還升，看升看跌都有道理，俱可自圓其說，真不知該入市買貨還是出市放貨。其實，要處理這個問題不難，祇要他們好好思考下述質疑，答案就不言而喻了。 

　　內地客與本港資深投資者(普遍為投資經驗豐富，眼光獨到)近月撻訂和蝕讓頻頻，不惜損失數百萬元至千餘萬元，所撻訂和蝕讓的，大部份是即將入伙的一手樓，不少出現於三、四月，亦即出現於歐債危機再惡化之前及小陽春仍有餘威時。 

　　那些內地客與本港資深投資者，為甚麼不惜貨如金，緊持高價，反而急急撻訂和蝕讓以謀脫身？ 

　　素來惜貨如金、唱好樓市的發展商自去年10月以來就劈價散貨，不少新盤更以貼近同區二手樓的價格(以往每每高於二手樓20%至30%)爭奪二手樓的客源。要特別注意恒隆地產，主席陳啟宗名言：「一如既往，我們會耐心窺準適當時機以求取得最大利潤。畢竟，我們祇能把每項物業出售一次！」恒隆地產賣樓素來以善價而沽、惜售如金聞名，項目銷售期動輒超過10年，此時此刻卻將早於2006年取得入伙紙的超級貨尾樓盤浪澄灣，以貼近同區二手市場的價格(平均呎價10,580元)重推。以發展商的財雄勢大，掌握不為一般人所知的豐富資訊及謀臣如雨，他們採取這樣的銷售策略，代表著甚麼玄機？ 

　　需要繳付額外印花稅的物業成交量於6月創出新高，高達139宗，其中持貨逾一年但少於兩年轉售(須繳5%稅)的有121宗(佔87.1%)；逾半年但不超過一年(須繳10%稅)的12宗(佔8.6%)；少於半年(須繳15%)6宗(佔4.3%)。繳付5%的稅，是按物業成交價，而不是按盈利，數目已相當可觀，15%就更驚人，但偏偏不少人選擇於此刻不惜納重稅離場，而不肯多等一段時間豁免納稅。他們為甚麼要這樣做？6月創出新高，會否是一個開始而不是一個終結？ 

　　去年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.4倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。 

　　樓價既然處於極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力，它還可以升多少？它是升還是跌的機會大？ 

　　像股票一樣，物業亦有市盈率 

　　物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。 

　　現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為3%至3.5%，新界為3.6%至4.1%；豪宅一般為1.5%至2.5%，超級豪宅不足1%。 

　　中小型住宅單位市盈率約為24倍至33倍；豪宅市盈率約為40倍至67倍；超級豪宅市盈率約為100倍。 

　　七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。 

　　現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要40年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？ 

　　政府遏抑樓價措施至今依然實施。財爺曾俊華於五月才警告：「如有需要，政府會毫不猶豫推出進一步的措施，以確保樓市健康平穩發展。」遏抑樓價措施就像金鋼箍，制約著物業成交量(炒家早就絕迹於市場)，使之大減，亦制約著成交價的升幅，這些措施一日不除，物業成交還可以多活躍，成交價還可以升多高？ 

　　歐債危機惡化，大有機會陷環球經濟於衰退。歐盟國基會總幹事拉加德已經提出警告，全球經濟將會面臨失落十年的風險。德國總理默克爾更明言解決歐債危機需時至少十年。美國因經濟復甦似有若無陷於衰退邊沿，中國則經濟放緩，而且有惡化趨勢。 

　　香港屬開放型經濟，無可避免受外圍經濟興衰影響，那就意味香港很有可能長期(十年左右)面對經濟衰退的風險。在這種經濟形勢下，香港樓價與經濟發展背馳還可以持續多久？ 

　　經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年，自2003年以來，今次的復甦繁榮期已迄10年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，這次的繁榮期，還可以持續多久？ 

　　從中央對香港的經濟國策及梁振英政府的施政取向，可以看到它們都著重建立和諧社會、減低貧富懸殊、改善民生(特別是市民的居住問題)和加強香港經濟的長遠競爭力。為了達到上述目標，梁振英政府在未來五年無可避免要大量增加各類土地供應和大量增建居屋、公屋。 

　　在這種形勢下，未來樓價是趨升還是趨跌？ 

　　目前樓市仍有哪些利好因素？它們足以抵消現存的利淡因素嗎？ 

　　思量之後，如果你對上述疑問的答案大部份都是否定的，目前應入市買貨還是出市賣貨，答案不是已經寫在牆上嗎？