香港樓市現況面面觀(1)

      發展至今，樓市出現的吊詭及滲透著警戒性的現象愈來愈多，謹將其中部份與大家分享：

1. 近期地產發展商連番高價買地，並以高槓桿為地皮融資，惹來關注會否不斷推高地價；而發展商推售新盤時向買家提供高成數第二按揭的金額急增，亦令市場擔心增加樓市風險。金融管理局5月12日終於連出兩招，收緊銀行對發展商的貸款上限，以及要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本。

    

   金管局更首次就銀行對發展商的建築融資劃「紅線」，定出新監管要求，按銀行業慣常的貸款比率上限，再調低10至20個百分點。

    

   現時銀行一般向發展商提供的建築融資貸款，最高融資上限為地價成本的50%和建築成本的100%，整體貸款上限不超過物業完成後預期價值的60%。由6月1日起，新批的融資貸款比率上限將分別下調至地價成本的40%和建築成本的80%，整體貸款上限下調至物業完成後預期價值的50%。若果地產商財務負債比率偏高的話，銀行要考慮進一步調低貸款比率。

    

   金管局的措施對財政實力較弱的發展商，以及中資發展商將會產生明顯的負面影響。

    

2. 金管局5月19日再加辣遏抑樓市，推出第八輪逆轉周期措施，提出三項收緊按揭措施，即時生效。

    

   金管局第一項措施是採用「內評法」去計算資本充足比率的銀行，將新做按揭貸款風險權重下限，由目前的一成半提升至兩成半，即提高按揭貸款的資本要求。

    

   第二項措施涉及將一個或以上現有按揭貸款借款人的按揭成數上限下調一成。多於一個按揭借款人申請宗數，佔新造按揭比例兩成，相信新措施有助減低銀行風險。

    

   第三項措施則是將主要收入來自香港以外地區借款人「供款與入息比率」上限，下調一成，此舉看來是為完善銀行風險管理。這次出招不多不少對樓巿會有影響。

    

   最值得注意的是第二項，第二項措施主要針對壓抑投資需求，出招前一般投資人士仍可獲銀行提供達五成按揭，出招後一般持有一套按揭以上的非自用投資人士可造按揭成數降至四成，入市投資成本直接增加一成，將令買家投資意欲減低。這項措施頓時令整體樓市的投資氣氛緩和起來，尤其令熾熱的一手樓巿降溫。另一方面，由於投資者可借成數降低，或令買家申請發展商高成數一按的比例進一步增加。

    

3. 偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。今年年初，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的19倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。《Demographia International》主要調研全球378個大城市（沒有列入近一兩年樓價癲升的深圳、北京及上海）的樓價負擔水平，以各地中價住宅樓價，除以每年家庭入息中位數收入作為樓價負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1年以上，乃屬於難以負擔水平，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。19倍，意味著港人家庭平均要動用19年全部收入，才足以購買一個本港中價住宅單位，該樓價負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（2015年分別為10.6及9.8倍）。

- 待續 -