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細價樓發癲是虛火

(原文發表於2014年06月21日)

政府就雙倍印花稅（DSD）減辣剛滿一個月，一手新盤市場氣氛轉熱，二手住宅同樣回勇，各區屋苑屢見創新成交個案。減辣訊息，令到一批準備買樓的用家及換樓客爭相入市。減辣，一手市場率先受惠，但由於一手供應不多，部份向隅客開始流至二手市場，而上車盤普遍出現缺盤情況，個別買家不惜高價搶盤，樓價為之驟升。

個人分析過，政府的減辣，對買家的好處似有實無，買家實在不必雀躍。我估計，最近的熱烈氣氛，不會持久，經過一輪搶購，很快又會平淡下來。現在利淡因素充斥：住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大幅劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪，利淡因素多而佔主導地位，全面跌市已成定局，盲目高價搶購，一旦外圍局勢有變及明年開始踏入加息周期，屆時樓價升得愈高，跌得便愈急愈重。

供應漸多，價格有下調壓力

拫據差餉物業估價署近期發表的《香港物業報告2014》(下簡稱《報告》）的預測，今年私人住宅落成量為17,600餘伙，較去年8,250伙大增逾一倍。若果今年落成量能夠達到預測目標，加上新一年度賣地計劃推售34幅地皮，聯同港鐵和市建局等項目地段，可興建近三萬個單位，勢將増加今年樓價的下調壓力。另一方面，去年落成的8,250伙，超過八成位於新界；今明兩年預測的落成量，新界仍是主要供應來源，單就將軍澳的供應量，便佔明年落成量17%。供應多，價格下調的壓力自然較大。

2013年與2012年一、二手成交比較

我將過去一年的一手和二手私人住宅的成交與之前一年的比較，結果如下　：

*M：百萬元