重大利淡因素多，偏高樓價難以長期持續(2)

或深或淡偏黃的香港市民極多，佔計不少於整體人口的65%，這些人素來將香港視為「獨立政治實體」及一向不接受中央對「一國兩制」的詮釋及不尊重中央的權力，他們恐怕難以接受現在的香港，移民很可能是他們的選項。西方國家開放一些移民渠道給港人，特別是英國的BNO渠道，移民資格要求特別寬鬆，香港黃營中的精英份子亦特別喜歡英國，有人估計BNO潮會有10至20萬人移英，我估計應沒那麼多，但5、6萬人會有的。這些人一般比較有錢、有專業，他們的離去，短中期會對香港的經濟有負面影響，特別是移民通常和出售在港物業是相連體； 

中央近年積極推動大灣區的建立，開始時打算讓香港做龍頭，黑衣暴動後，基於對香港的失望及發覺香港特區政府管治層並不熱衷於擔任這個角色，最近一二年已積極扶持深圳做龍頭，但中央仍希望香港融入大灣區發展的大局，不惜設立種種優惠(特別是稅制、待遇、居住、醫療和子女教育)來吸引香港人才(特別是年青人)到大灣區工作和生活。 

我個人認為這個政策最終將會卓有成效的，越來越多香港市民將會移民大灣區，客觀後果就是香港經濟和房地產的日漸空洞化； 

香港回歸之前十三、四年到2011年，中央對港政策是拉攏大財團及大資本家，視他們為維持香港繁榮安定的核心力量，但由2012年支持不為大發展商所喜的梁振英出任特首起，中央開始政策轉移，著重改善香港基層的民生，特別是弱勢社群的居所問題，已放棄對大發展商及大金融財團的統戰。黑衣暴亂後，中央深切地覺察到暴亂源於中基層市民(特別是年輕一輩)對上樓難、上位難及上流難的怨氣，尤其是第一個難。要解決上樓，一定要解決土地供應不足及高樓價，而要解決這兩個問題其實不難，祇要中央責成特區政府大刀闊斧地運用收地政策，元朗平原8,000多公頃的棕地和荒廢農地不出10年便可變成可發展的住宅用地，至於填海拓地，「明日大嶼」及其他發展項目可以更大規模地進行，有這麼大的土地供應，樓價能不大跌？樓價大跌，年輕人上樓就不再是可望而不可即了。當然，這會重重地損害了大發展商的利益，但為了香港的長遠發展大局，中央及特區政府將來會走這一步棋的機會相當大。 

香港經濟基調出現愈來愈多負面因素，各種經濟指標逐漸轉差，特別是出口和失業率，早前失業率高達6.8%，現在真實情況應超過8%吧！為了減輕基層市民和中小企的經濟壓力，特區政府過去一年不斷派錢派福利，幾千億外匯基金開始見少賣少。 

小結 

支持香港高樓價的重要因素在於土地供應嚴重不足，以及各國央行(特別是中美)的量貸寬鬆貨幣政策及長期超低息環境。有了上述第8點，香港土地嚴重不足將會逐漸舒緩，其他各點客觀上是大副度削減對土地和房屋的需求，三個支持香港高樓價的因素僅剩兩個，不利樓價的新增9個，更何況量貸寬鬆和超低利率這對孖生兄弟是一把雙刃劍，各國央行不知甚麼時候會被逼廢除這個貨幣政策，再度持續收緊銀根。 

鑑此，個人認為香港偏高樓價不可長期持續，易跌難升之局無可避免。