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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年2月21日

 2014年施政報告》中的房屋供應量依然嚴重不足

(原文發表於20140225)

特首梁振英於115日發表了2014年施政報告》,可以看到,今年的《施政報告》把施政重點放在扶貧紓困、加強教育和增加房屋土地等民生問題。《施政報告》以「讓有需要的得到支援、讓年青的各展所長、讓香港得以發揮」為主題,在扶貧和教育問題上,推出多項具體措施,政策較前務實,不乏創意。我特別注意的,是《報告》內有關土地房屋的部份。

 

《報告》第120節說:『過去一年,政府繼續加強增加短、中、長期的土地供應,已在全港各區額外物色到約80幅面積共超過150公頃的「綠化地帶」及「政府、機構或社區」(GIC)等土地,具潛力改作住宅用途並可在未來5年推出供興建約89,000個單位,協助滿足未來10年的房屋土地需要。加上先前經已物色到的土地,全港共有約150幅土地須改作住宅用途並預計在未來5年推出,以供興建約21萬個公私營單位。』能夠在一年將70幅具潛力改作住宅用途的土地增加至150幅,足夠興建約21萬個公私營單位,這是一個好勢頭。

 

《報告》第140節說:『過去5年,私營單位平均每年落成量只有約9,680個單位。根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估計,未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有13,600個單位,增幅約四成。』我們要注意的,不僅是相對增幅,還要看絕對數字,增幅四成當然不錯,但13,600個單位是一個偏低的絕對數字。

 

《報告》第144節說:「在新的房屋供應目標下,政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位和約8,000個居屋單位。換句話說,未來10年的公營房屋供應,將較政府去年的承諾增加36%。政府亦會按新供應目標提供可興建私人住宅單位的土地。」政府平均每年提供約20,000個公屋單位和約8,000個居屋單位,10年總供應便是280,000個,這和長策會建議未來10年的建屋目標相同(47萬個,公私營為六四之比,即公營房屋單位為282,000);「會按新供應目標提供可興建私人住宅單位的土地」,那是說私人住宅單位供應未來10年為188,000個,平均每年18,800個。

 

無論是公屋每年平均20,000個,居屋8,000個,還是私人住宅18,800個,都是偏低的數字,遠遠不足以滿足需求。我這樣說,是有道理的。

 

根據統計數據,從1980年至1989年十年,本港私人一手住宅年均供應量為29,500個;從1990年至1999年十年,年均供應量為26,900餘個;由2000年至2010年年均供應量是多少,我一時找不到有關數據,但知期間的年均一手私人住宅吸納量為18,500個。要知道該十年大部份時間一手私人住宅是供不應求的,以此推算,它的年均供應量當高於18,500個。

 

居屋是在2002年被董建華政府停建的,之前的十三年,年均供應量為13,000伙,而公屋的供應量約為25,000伙,合共38,000伙。特首和長策會未來10 年的公營房屋每年目標既定為28,200伙,那豈不是遠較1999年至2002年期間的年均供應量小?至於一手私人住宅供應量18,800伙就更有問題,它與2000年至2010年的年均供應量基本上不相伯仲,而遠遠少1990年至1999年的年均26,900伙及1980年至1989年的年均29,500伙。

 

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬,中港仍遠遠沒有今日這般高度融合,國內客來港購買物業作為自住居所或投資的,仍未蔚然成風,但一手私人住宅供應量已達年均29,500個,20多年後的今日,人口是700餘萬,中港一家,香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場,想不到特首和長策會的建屋指標未來10年年均祇是18,800個,那是一種嚴重倒退!曾蔭權任內一手私人住宅年均供應量(約為18,500)已屬嚴重供不應求,弄到樓價狂飊,民怨四起,未來10年年均供應量若然與曾前特首的相同,那麼期間私人住宅供不應求的現象肯定祇會變本加厲,要未來10年的樓價穩定下來亦肯定是緣木求魚,弄得不好,恐怕會像過去十年般大幅飊升,難道屆時又要借助辣招去管理需求以遏抑樓價?

 

我期望在2015年的《施政報告》,梁特首可以大筆一揮,改寫未來10年土地及房屋供應量,使之達到一個令人振奮的新高。

 
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