從小陽春說起

　　去年6月至今年1月，物業交投相當慘淡，但踏入2月，樓市卻出人意表地峯迴路轉：2月上半月全港50個指標屋苑共錄得852宗買賣，較1月同期的281宗勁增超過2倍；一、二手住宅交投都較過年前倍增，其中以中下價的二手私人住宅成交最為顯著。不光割價求售的住宅單位被掃一空，甚至出現賣家反價和買家追價求貨的現象。

　　小陽春歸功於近期幾個利好訊息。首先是聯儲局上月議息會議後公佈，未來三年至2014年，低息環境將會長期持續。置業者不虞加息，買樓成本和投資風險得以確定起碼三年，增加了用家入市的意欲。第二，歐洲央行、英國和日本近期分別將會推出或已推出超逾萬億港元、500億英鎊和10萬億日圓的新一輪量寬措施，加上美國已明示今年中會推出QE3的機會甚高，全球量化寬鬆又再重燃，游資充斥，四處流竄，通脹預期心理又再形成，在賣家惜售和買家求貨保值的情況下，物業的資產價格可以看高一線；第三，面對經濟放緩、出口不振、中小企倒閉浪潮和地方債務危機，中央最近終於被逼放鬆銀根去拉動經濟增長，這點有助香港經濟。

　　與此同時，過往六、七個月令樓價下調及成交量勁減的許多利淡因素依然存在，包括歐債危機未徹底解決；國內經濟放緩，衍生的問題多；國內打壓樓市的嚴厲措施依舊持續，銀根嚴重緊絀之下，內地買家大幅減少，大舉出擊香港物業無復當年勇；在香港的特殊環境下，超低按息已一去不返；港府持續增加土地供應；政府壓抑樓市的措施( 特別是額外印花稅、收緊按揭成數 ) 仍在實施，市場因而缺乏炒家推波助瀾。

　　小陽春是上升市的前奏，還是下跌市中的反彈？要解答這個問題，首先要弄清楚在利淡利好因素中，何者為主導。個人認為，利淡因素為主導，利好因素遠遠不足以抵消利淡因素，小陽春恐怕是後者居多。

　　今次的小陽春不外是累積了半年以上的購買力的釋放，是對近期利好因素比較樂觀的一批買家的亢奮。這種購買力和亢奮是不會持久的，很可能二、三個月後就會絢爛歸於平淡。

新居屋的問題和陷阱
　　新居屋計劃鎖定資助對象為月入介乎16,000元至30,000元的家庭，新居屋定價方式打破舊居屋以市價七折計算的方法，改為以受資助市民的可負擔能力定價，確保受資助市民的每月供款不會超過入息四成。此外，新居屋的補地價機制亦與前不同。現時的一手居屋業主，當年以折扣價買樓，出售或出租時，必須向房屋委員會補回當年享有的折扣優惠，以現行市價來計算。新居屋計劃則把一手業主享用的折扣定性為「貸款」，日後售樓「還款」就不必與市價掛鈎，業主可以全盤享受樓價升值的得益，對他們十分有利，肯出售居屋的誘因亦告大增，有助促進居屋流轉，活化市場。

　　表面上是一項德政的新居屋政策，其實存在幾點影響深遠而一般人忽略的問題：

1. 回歸以來的十餘年，由於香港經濟轉型末成功和經濟增長惠及中低層市民較少，中低層市民收入的增加似有若無，在新居屋以受資助市民的可負擔能力定價的情況下，後推的新居屋較早推的定價升幅將極其有限，樓價升值亦因此無多；

2. 新居屋的低售價影響著中下價私人住宅，它們的價格將疲不能興；

3. 豪宅與中下價樓日後將形成兩個市場，前者仍可享有可觀升值，後者沒有升值或升值不多；

4. 新居屋的補價計算方案有五個，除第一個祇需免息繳回貸款額外，其餘四個都涉及持有成本 ( 即計算利息 )，持有單位愈久，持有成本愈高。當樓價上升至高於購入價時，如以現有舊居屋的補價方式計算，業主已有足夠誘因出售物業。但新方案以「無所損益」或特定利率計算成本，當樓市久陷低潮，縱使樓價回升至高於購入價，其持有成本可能已高於利潤，令業主不肯出售物業。新居屋的補地價方式看似有效加快居屋流轉，搞活居屋二手市場，其實未必盡然；

5. 改變現行補地價的計算方法，讓業主可以全盤享受樓價升值，令業主肯出售所擁居屋的誘因大增，居屋流轉勢必亦告大增。但供應大增最終可能會導致價格的大跌，屆時業主是否依然肯售，個人不無疑問。過份流轉及過份活化，未必有利於價格的升值，升值無多則反過來打擊出售 ( 流轉 ) 的意欲。認真吊詭！

下屆特首的房屋政策
　　下屆特首兩個大熱候選人唐英年和梁振英的房屋政策大同小異，都傾向增加土地供應，大幅增建公屋和居屋。兩人這樣的政策取向 ，一方面是逼於中央的要求 ( 特首要化解深層次矛盾，特別是民生問題如房屋 )，另方面是怯於蓄勢待爆的民怨。唐英年因為僭建問題最終可能退選，但代替他的特首候選人 ( 如有 ) 在房屋政策不會乖離上述大潮流大方向。有這個大潮流大方向，將來香港物業 ( 特別是中下價樓 ) 的炒作將受制約，這個發展對樓價不利。

　　值得注意是梁振英特別提出的「港人港地」，規定某些土地所興建的住宅單位僅限港人購買。眾所周知，國內客搶購香港物業是物業價格大幅飆升的最大動力，「港人港地」政策會抽離這個最大動力，關心香港房地產的人，不可不察！