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功。德。言
投資別買,自住可買?
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2014年7月11日

早前參加了一個樓市研討會,主講嘉賓是一位非常知名的地產界人士A君。在問答環節,一位觀眾問A君應否在這個時候入市。

 

A君答道:

 

「現時應否買樓,得看你買來是投資還是自住。投資,未來樓價向下機會大過向上,現在買不合算;自住就不同,總需有樓住。不能米貴就不吃飯。」

 

台下的百餘名聽眾似乎對A君的說話甚為嘉許,鼓掌和笑聲紛至沓來。

 

A君的話,令我想起10個月前一位著名財經評論員B君給讀者的意見。他說:

 

「若有人問筆者(現在)可不可以買樓?我會問他買樓做甚麼?若不是首次置業,不是自住的,筆者會勸他不要買,沒理由在樓價已經上升10年之後的今天,高價追買。若是首次置業、自住的,筆者會問他每月賺多少錢,打算買的樓每月供款多少錢,再將每月供款的金額加多兩倍,然後看他還有沒有能力每月還錢,如果能,則不必理會將來樓價是升是跌,都可以買樓。」

 

A君與B君的看法,如出一轍。不瞞大家,我對這種看法是不大苟同的。樓宇這種商品很特別,是同時具備投資和使用兩種功能和價值的,用家不能、不會亦不應光看樓宇的使用功能和價值,他們其實較投資者更重視投資的價值才對,因為樓宇是絕大部份用家最貴重的資產,往往耗費他們4050%的月收入,供足25年或以上。退休生活是否寫意,是否有大筆遺產傳給兒女,就端賴這層自用的樓宇他日的增值是否理想。

 

A、B君都強調投資者此刻別買,因為高價買入,而又適逢樓市很可能不久就(其實已)進入下跌浪,會損手的。我很有興趣知道,為何自用者可買?難道在相同的外在環境下,他們可避免損手嗎?如果同樣逃不過損手的宿命,為何AB兩君主張用家入市?要知道,用家對損手的敏感度或抵受能力,是遠高或遠低於投資者的,少少的金錢虧損已令他們痛不欲生。現時買,不僅是高價,而且可能是頂峰高價。用家如果在97年摸頂入嘉湖山莊,17年後的今日,他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀?!

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升三、四倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還建議大家入市,豈不是把大家放在火爐上嗎?弄錯買樓時機,愈有能力,損失愈慘重!

 

香港經濟逃不過循環,上一個下跌浪,歷時6 年,報銷65%樓價,這是多麼大的血的教訓呀?如果大家認同此刻樓價接近摸頂,何不忍耐一下,等待在未來的浪底再買?

 

在樓價見頂回落之際買樓,是高價接火棒,若持貨到浪底,損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著,在過往半個世紀的幾次下跌浪,樓價跌幅一般介乎40%65%,從來沒見到15%20%那麼溫和的跌幅);相反地,若聰明地租樓,就可避接高價火棒,從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份,屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

 

A君可能不知道,米貴的確是可以不吃飯的,可以改吃較米便宜但同樣飽肚、有營養的麵;樓價太貴,就租樓暫住。東西每每可以互相替代,在這個世界上很少東西是獨一無二,完全不可代替的。

 

研討會上聽眾對A君講話的反應,令我十分詫異,看來他們缺乏智慧。反智是社會主流,唉!

 
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