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投資物業，應捨豪宅而就中下價樓
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2007年12月12日
近日我將32個最具代表性的屋苑在2006年11月、2007年6月及2007年11月三段不同時期的每呎平均成交價作一比較，結果如下表。我發覺：
1. 過去一年樓價 (以07年11月與06年11月相比) 升幅，平均不外10.8%；
2. 過去一年樓價升幅超過15%的，有置富花園 (24.9%)、寶翠園 (22.6%)、海怡半島 (20.6%)、麗晶花園 (20.4%)、嘉湖山莊 (20.3%)、愉景灣 (18.6%)、將軍澳廣場 (17.7%) 及太古城 (17.5%)；
3. 以07年11月與07年6月比較，五個月樓價升幅超過10%的分別為寶翠園 (14.3%)、海怡半島 (12.9%)、海逸豪苑 (11.3%)、淘大花園 (11%)、杏花邨 (10.8%)、太古城 (10.4%) 及藍灣半島 (10%)；
4. 全年樓價升幅主要依賴過去5個月的，有杏花邨、藍灣半島、淘大花園及海逸豪園，其中2007年6月及2006年11月樓價比較，錄得減幅的有杏花邨 (-0.2%) 及海逸豪園 (-8%)；
5. 九龍及新界的屋苑，全年升幅在10%以下的，數不在少。
屋苑的成交價固然不賴，但與豪宅比較，卻相形見絀：山頂某些新建獨立花園屋甚至排屋，售價動輒每呎四、五萬元，倚巒的花園屋，二手叫價每呎亦高達四、五萬元，施勳道普樂閣幾幢花園屋就快預售，聽說平均呎價超逾六萬元；淺水灣某些入伙好幾年的花園屋，一年前售價每呎不外$23,000，最近成交呎價飇升至36,000餘元，升幅高達57%；西九龍的凱旋門，30樓左右高的556呎望花園單位，年初時不外成交500萬，但最近卻成出780萬，升幅為56%，呎價已達14,000元。映月閣1,650呎望海的高層 (60樓以上) 單位，10月中不外成交2,970萬，現已升至3,500萬，呎價高達21,200餘元，不到二個月升幅高達17.8%。朝日閣一個極高層望海，但圖則不大好的1,665呎單位，最近竟以4,300萬成出，呎價更高達$25,826。摩天閣至尊門3,465呎的高層望海單位，9月時售價不外每呎25,000元，現時已升至每呎32,000至33,000元，不到三個月升幅已是28%；同屬西九龍的君臨天下及擎天半島售價及升幅亦同樣驚人，前者第3座1,416呎望海的高層單位，9月時不外成交2,100萬，但現時己升至3,000萬，升幅高達43%，第2座一個2,113呎高層望海單位，連兩個車位，叫價6,400萬，每呎為$30,288，第3座一個2,193呎類似單位，叫價6,000萬，每呎為$27,360。後者1,667呎望海高層單位，年初時成交每呎$9,000左右，現在已升至每呎$15,000，升幅為67%。西九龍於去年至今年初，每月的買賣不外五、六十宗，但最近四個月每月動輒成交過百，十月更超逾330宗，十一月儘管稍降，但仍高達241宗。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者，它們合共佔了買家中的60%至65%，來自國內的買家則佔8至10%。
大家可能覺得我似乎想指出，豪宅價格現在已極其偏高，而屋苑 (代表中下價樓) 的則全都合理，但那不是我的本意。豪宅中亦有價格合理的，而中下價樓亦有極其偏高的，但豪宅價格較多偏高及顯現泡沫，而中下價樓價格較多屬於合理或泡沫成份少，則是客觀事實。
一般而論，此刻買樓作投資，應捨豪宅而就中下價樓。豪宅大都已經升得過份，許多早已超越97時的大泡沫價，這個時候買入，上升空間十分有限 (試想想，買凱旋門至尊門單位，現價為每呎$33,000，要有20%利潤，就得賣差不多每呎$40,000；普樂閣呎價$60,000 (假若是真的)，要賺20%，豈不每呎要賣$72,000？容易嗎？)，萬一形勢逆轉，下調幅度卻可以十分驚人，賭不過。相反地，中下價迄今升幅有限，價格大都仍然合理，升幅空間較大 (以杏花村及沙田第一城為例，升20%，分別不外每呎賣$5,948及$4,117，不太難吧！)，萬一見頂回落，跌不破買入價的機會很大，化算！
我所舉的例子，僅屬市場點滴，希望盡一點啟發綿力，讀者朋友若真箇決定買樓，適宜全面搜集及分析有關物業資料，具體研究，具體處理。
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32個大屋邨三段時期平均呎價比較
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屋苑
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每呎平均成交價 ($)
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06年11月
(A)
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07年6月
(B)
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07年11月
(C)
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C與A
比較
+ / - %
|
C與B
比較
+/ -%
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置富花園
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3,537
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4,262
|
4,419
|
24.9%
|
3.7%
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杏花村
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4,483
|
4,474
|
4,957
|
10.6%
|
10.8%
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藍灣半島
|
4,147
|
4,289
|
4,718
|
13.8%
|
10.0%
|
|
康怡花園
|
4,481
|
4,808
|
4,881
|
8.9%
|
1.5%
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海怡半島
|
4,043
|
4,321
|
4,878
|
20.6%
|
12.9%
|
|
太古城
|
5,237
|
5,572
|
6,151
|
17.5%
|
10.4%
|
|
寶翠園
|
6,844
|
7,339
|
8,391
|
22.6%
|
14.3%
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|
港島區(合共)
|
32,773
|
35,064
|
38,395
|
17.2%
|
9.5%
|
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淘大花園
|
2,793
|
2,881
|
3,197
|
14.5%
|
11.0%
|
|
麗港城
|
3,423
|
3,588
|
3,836
|
12.1%
|
6.9%
|
|
海逸豪園
|
5,933
|
5,457
|
6,065
|
2.2%
|
11.2%
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美孚新村
|
3,309
|
3,459
|
3,324
|
0.5%
|
-3.9%
|
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新都城
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3,097
|
3,237
|
3,358
|
8.4%
|
3.7%
|
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港灣豪庭
|
3,858
|
3,784
|
3,896
|
1.0%
|
3.0%
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|
維景灣畔
|
3,915
|
3,978
|
4,148
|
5.9%
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