《施政報告》中的房屋供應量與爾巒的劈價

《2014年施政報告》中的房屋供應依然嚴重不足

特首梁振英於1月15日發表了《2014年施政報告》，可以看到，今年的《施政報告》把施政重點放在扶貧紓困、加強教育和增加房屋土地等民生問題。《施政報告》以「讓有需要的得到支援、讓年青的各展所長、讓香港得以發揮」為主題，在扶貧和教育問題上，推出多項具體措施，政策較前務實，不乏創意。我們特別注意的，是《報告》內有關土地房屋的部份。

《報告》第120節說：『過去一年，政府繼續加強增加短、中、長期的土地供應，已在全港各區額外物色到約80幅面積共超過150公頃的「綠化地帶」及「政府、機構或社區」(GIC)等土地，具潛力改作住宅用途並可在未來5年推出供興建約89,000個單位，協助滿足未來10年的房屋土地需要。加上先前經已物色到的土地，全港共有約150幅土地須改作住宅用途並預計在未來5年推出，以供興建約21萬個公私營單位。』能夠在一年將70幅具潛力改作住宅用途的土地增加至150幅，足夠興建約21萬個公私營單位，這是一個好勢頭。

《報告》第140節說：『過去5年，私營單位平均每年落成量只有約9,680個單位。根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有13,600個單位，增幅約四成。』我們要注意的，不僅是相對增幅，還要看絕對數字，增幅四成當然不錯，但13,600個單位是一個偏低的絕對數字。

《報告》第144節說：「在新的房屋供應目標下，政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位和約8,000個居屋單位。換句話說，未來10年的公營房屋供應，將較政府去年的承諾增加36%。政府亦會按新供應目標提供可興建私人住宅單位的土地。」政府平均每年提供約20,000個公屋單位和約8,000個居屋單位，10年總供應便是280,000個，這和長策會建議未來10年的建屋目標相同(47萬個，公私營為六四之比，即公營房屋單位為282,000)；「會按新供應目標提供可興建私人住宅單位的土地」，那是說私人住宅單位供應未來10年為188,000個，平均每年18,800個。

無論是公屋每年平均20,000個，居屋8,000個，還是私人住宅18,800個，都是偏低的數字，遠遠不足以滿足需求。我們這樣說，是有道理的。

根據統計數據，從1980年至1989年十年，本港私人一手住宅年均供應量為29,500個；從1990年至1999年十年，年均供應量為26,900餘個；由2000年至2010年年均供應量是多少，我們一時找不到有關數據，但知期間的年均一手私人住宅吸納量為18,500個。要知道該十年大部份時間一手私人住宅是供不應求的，以此推算，它的年均供應量當高於18,500個。

居屋是在2002年被董建華政府停建的，之前的十三年，年均供應量為13,000伙，而公屋的供應量約為25,000伙，合共38,000伙。特首和長策會未來10 年的公營房屋每年目標既定為28,200伙，那豈不是遠較1999年至2002年期間的年均供應量小？至於一手私人住宅供應量18,800伙就更有問題，它與2000年至2010年的年均供應量基本上不相伯仲，而遠遠少於1990年至1999年的年均26,900伙及1980年至1989年的年均29,500伙。

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬，中港仍遠遠沒有今日這般高度融合，國內客來港購買物業作為自住居所或投資的，仍未蔚然成風，但一手私人住宅供應量已達年均29,500個，20多年後的今日，人口是700餘萬，中港一家，香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場，想不到特首和長策會的建屋指標未來10年年均祇是18,800個，那是一種嚴重倒退！曾蔭權任內一手私人住宅年均供應量(約為18,500伙)已屬嚴重供不應求，弄到樓價狂飆，民怨四起，未來10年年均供應量若然與曾前特首的相同，那麼期間私人住宅供不應求的現象肯定祇會變本加厲，要未來10年的樓價穩定下來亦肯定是緣木求魚，弄得不好，恐怕會像過去十年般大幅飆升，難道屆時又要借助辣招去管理需求以遏抑樓價？

爾巒的劈價，再次暴露發展商極度看淡後市

新鴻基地產馬年過後於2月10日再度帶頭劈價賣樓。新地這次推出的元朗爾巒，首批涉及156伙，價單呎價介乎7,583元至1.24萬元，部分單位較去年3月定價低34%；綜合各樣優惠後，最大減幅為45%。

說新地再度帶頭劈價，是因為它有前科，發生於去年10月7日。該日新地推出天璽181伙，先賣的60伙，整體價格劈去幾近四成。影響所及，10月18日推盤的The Austin亦大幅割價促銷，與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙，若連同折扣後計算，平均呎價為18,000元，低過同區二手樓近30%。

九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震，震散了全城二手樓，部份賣家趕緊照樣劈價逃生。

怎樣解釋發展商當時爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業？我們當日認為，唯一合理的解釋，就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結，要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨，更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力，爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外20至30%，他們一定不肯此刻就減價30至40%逃生。我們並且認為，天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自此開始，新盤勢將依循這個模式發售，爭先恐後搶客。預見這種趨勢，驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列，再無當日勇。

新地的再度劈價賣樓，使我們對上述的看法，更加確定。

發展商近期爭先恐後劈價促銷旗下一手樓盤，原因不難理解：

1.        加辣招不會在短期甚至中期內撤消，光是BSD及DSD就變相增加買家的購買成本幾近二成，加上其他利淡因素，樓價易跌難升，發展商不大幅減價，無以吸引踟躕不前的買家入市；

2.        從2014年的施政報告可以窺見，梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地，土地和住宅單位在未來10年會陸續大增；

3.        過去半年新盤吸納大量購買力，而未來新盤接踵而來，僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙，較去年增逾三成，當中新界更是供應主力，佔整體一手供應近七成。發展商早賣早著；

4.        屯門兩幅土地於2月12日截標，成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元，創同區地皮呎價近12年來新低，這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標，價格這樣低，自是對這個趨勢早已心中有數；

5.        目今中美日世界三大經濟體各有隱憂，新興市場危機隱現，股匯市場震盪，已為全球經濟回升的憧憬抹上一層陰影。