香港樓市現況面面觀(1)

堵塞「一契多伙」漏洞，遲到好過無到

政府去年底實施新辣招壓抑樓價，但有買家以「一契多伙」拆招，透過首次置業人士身份，用一份買賣合約一口氣購買多個新盤住宅單位，以便豁免繳交較高的印花稅，令辣招效用成疑。特首梁振英4月11日晚公布，政府即時收緊住宅印花稅安排，任何人以一份文件購買多於一個住宅物業單位，需要交15%印花稅率，有關措施於4月12日午夜後生效。

相關漏洞，傳媒在辣招推出之初已經指出，然而政府卻沒有理會，也沒有立即採取行動修例以堵塞。結果令一眾炒家更加心雄，看死特區政府必定不會出手處理，結果過去5個月，全港主要28個新盤中，共有421份是以「一契多伙」簽訂的買賣合約，當中涉及金額高達170億元，相當於整個新盤市場成交金額的四分之一。炒家們個個炒得不亦樂乎，市面上留給實際自住的單位供應則繼續緊張，樓價繼續被挾高。

梁振英上任後，在增加土地供應和遏抑投機及投資性需求是有巨大貢獻的，但他未盡全力也是事實。

林鄭宣佈參選下屆特首後，在某一個場合說，梁振英在土地房屋方面做了許多有巨大貢獻的工作，但他犯了一個錯誤，就是不夠狠。怎樣理解「不夠狠」？我們認為那是指梁在增加土地供應及降低樓價方面，顧慮太多，畏首畏尾，處理最終欠缺大刀闊斧、一往無前的魄力，導致全面解決香港的土地和房屋問題未竟全功。

如果他夠狠，他完全可以無視既得利益者和環保份子的反對，在過去4年多開拓足夠的發展土地。

如果他夠狠，他完全可以學新加坡、雪梨和溫哥華那樣，標榜香港人優先，趕絕外來的房地產投資及投機者。

如果他夠狠，他所出的辣招大可辣到令樓價大幅下跌，令弱勢社群可以更快地安居樂業，令青年人可以上車。

如果他夠狠，他還可以……

林鄭責備梁振英不夠狠，現在她當選為下屆特首了，投票支持她的包括200多張商界和房地產界的票，她日後施政膽敢狠起來嗎？倒要拭目以待。

香港從不真正缺乏土地，祇是管治團隊缺乏足夠的決心和魄力！

堵塞「一契多伙」的漏洞雖然遲來，但總好過不來。

香港樓市現況面面觀

發展至今，樓市出現的吊詭及滲透著警戒性的現象愈來愈多，謹將其中部份與大家分享：

1.         近期地產發展商連番高價買地，並以高槓桿為地皮融資，惹來關注會否不斷推高地價；而發展商推售新盤時向買家提供高成數第二按揭的金額急增，亦令市場擔心增加樓市風險。金融管理局5月12日終於連出兩招，收緊銀行對發展商的貸款上限，再調低10至20個百分點，以及要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本。

金管局的措施對財政實力較弱的發展商，以及中資發展商將會產生明顯的負面影響。

2.         金管局5月19日再加辣遏抑樓市，推出第八輪逆轉周期措施，提出三項收緊按揭措施，即時生效。

最值得注意的是第二項，第二項措施涉及將一個或以上現有按揭貸款借款人的按揭成數上限下調一成。第二項措施主要針對壓抑投資需求，出招前一般投資人士仍可獲銀行提供達五成按揭，出招後一般持有一套按揭以上的非自用投資人士可造按揭成數降至四成，入市投資成本直接增加一成，將令買家投資意欲減低。這項措施頓時令整體樓市的投資氣氛緩和起來，尤其令熾熱的一手樓巿降溫。另一方面，由於投資者可借成數降低，或令買家申請發展商高成數一按的比例進一步增加。

3.         偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。今年年初，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的19倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。《Demographia International》主要調研全球378個大城市（沒有列入近一兩年樓價癲升的深圳、北京及上海）的樓價負擔水平，以各地中價住宅樓價，除以每年家庭入息中位數收入作為樓價負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1年以上，乃屬於難以負擔水平，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。19倍，意味著港人家庭平均要19年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（2015年分別為10.6及9.8倍）。

4.         物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2.8%至3.1%，新界為3.1%至3.5%；豪宅為1.3%至2.2%，超級豪宅不足1%。

中小型住宅單位市盈率約為29倍至36倍；豪宅市盈率約為45倍至77倍；超級豪宅市盈率超過100倍。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要45年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？

5.         1997年10月至2003年第2季，累積的負資產個案高達105,000宗；2008年8月至2010年累積的有11,000宗；今年首季的負資產住宅按揭有1,432宗，涉及按揭金額約49億港元。

相比於2003年累積的105,000宗及2010年累積的11,000宗，1,432宗不算嚴重，但這個數字較上季飆升14倍，是過去4年新高，反映本港負資產情況進一步惡化；

6.         股票分析員譚新強先生指出：『最近樓市情緒確實再度亢奮，其實有點不合理。聯儲局已加息3次，且將加快步伐，今年應最少再加兩次，明年可能再加3至4次。明年聯儲局可能同時拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地產界人士安慰準買家，香港銀行暫可避免加Prime（即最優惠利率）。但這講法毫無意義，九成多按揭跟HIBOR，在聯繫匯率下，HIBOR必須跟隨美息上揚。用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那麼每月供款將升至約1.28萬元，多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元，即供樓負擔將超過淨收入的50%，已經非常吃力。」

譚先生對買家的警戒有道理。供樓是二、三十年的長期承擔啊（這或許是絕大絕大部份地產界人士沒說的下半句），整體供樓成本（引而申之，供款及供款能力）應以長期平均按揭利率（即25年平均按揭利率5.5%）計算。現時市民的供樓負擔能力，祇反映市民對短期按息的負擔能力，在超低按揭利率的情況下，以之作為衡量樓價水平，是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平，沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為，動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證，有以偏概全及誤導之嫌。